观点网自2016年8月国内首单CMBS发行，时间已经过去5年，这种融资工具正变得越来越流行。
2019年以来，受到政策因素限制，房地产开发商们从银行等金融机构融资的传统渠道长期受限影响，ABS渠道反而成为突破口。
如果手里握着不少存量商业地产，那么CMBS就变为一种不错的选择。
来自CNABS数据显示，中国国内CMBS发行量在2019年首次超过千亿，并连续三年维持在千亿以上。截至2021年末，市场间存量CMBS单数为206单，总规模达到4183.44亿元。
尤其对于那些拥有优质信用，而且又拥有大量持有型物业的国企央企来说，他们在资产证券化方面的优势与生俱来。
央企华润置地是其中的重要参与者。
出于行业规律变化和自身发展需求的考虑，这家公司近年来加强了对资产证券化的关注，并已成功发出了4只CMBS产品，总金额约150亿元。尚在过会中的产品则有两只，总金额则超过101亿元。
华润锚定CMBS
商业地产讲求“投、融、管、退”，这四个字蕴含了一个商业项目的完整生命周期。
回顾华润置地商业板块的发展历史，该公司在上市4年后，即2000年宣布斥资40亿港元着手开发位于深圳罗湖的万象城项目。这是华润置地首次商业尝试，也是“万象系”购物中心产品的系列开端。
深圳万象城在2004年开业，运营超过17年，至今已成为中国国内最顶流的购物中心之一。根据华润置地2020年业绩报告，深圳万象城年内实现租金收入11.87亿元，项目资产估值高达110.5亿元。
2004年开出第一个项目至2012年，华润置地商业总体保持着较缓慢的发展态势。以购物中心为例，华润置地仅在2004年、2005年、2010年、2011年及2012年有新项目开业，到2012年末购物中心存量为7个。
2014年情况发生变化，当年华润置地首次向外公布全国商业战略布局，宣布要成为“中国商业地产领导者”，亦释放消息称要策划推动商业板块独立上市。同时，对旗下商业地产品牌和产品线进行了梳理，并着手对二三线城市进行深度下沉。
随即，华润置地在2014年拓展了6个购物中心，包括在无锡落地了首个自持商业项目。
2016年是华润置地管理层和商业模式巨变的一年，该公司最高管理层继续调整之余，确立了“销售物业+投资物业+X”商业模式，商业板块被提高到双轮驱动的重要组成部分。
翌年，华润置地将商业板块从开发事业部中独立分拆出来，成立了一级组织机构，从管理架构上正式明确了地位。当时有业内人士分析，华润置地分拆业务的主要目的或者在为独立上市铺平道路，或是为便于融资，例如通过资产证券化来回收资金。目前看来，大概是后者。
筹备了将近4年，华润置地在2020年11月首次试水资产证券化，以成都万象城为基础资产在深交所成功发行资产支持专项计划，发行规模25.01亿元，期限18年，优先级票面利率为3.8%。
2021年，再分别以深圳华润大厦、上海万象城和重庆万象城发行了三笔CMBS，回笼了125亿元资金。
2022年1-4月，华润置地就发起了两只CMBS产品，总金额则超过101亿元。
资产证券化业务是华润置地在商业地产规模上的重要推手和保证，资料显示，截至2021年，华润拥有在营购物中心面积669万平方米，在营写字楼面积129万平方米，在营酒店面积67万平方米。
华润置地旗下存量商业面积在未来还将呈指数级增长，按照计划，在营购物中心在2025年将达到100个，总面积1200万平方米。
华润置地目前在CMBS领域的尝试，为未来存量商业项目持续的价值释放打下基础。
推荐阅读
- 房产证|土拍快报：华润置地竞得高新超1.6万平米涉宅地块使用权
- 等额本息是商业贷款吗
- 济南|又一个10万+！济南大悦城商业综合体终于亮相，纯商业面积曝光
- 商业地产|轻资产运营+资产证券化 华润置地筑牢商业护城河
- |备案通过！台商湖东板块再添一座大型商业体！将推动...
- 沈阳|因为限高，而迟来的大东“新地标”，东一环商业起风了
- 永旺梦乐城|一大波商业体即将开业
- 贷款利率|两部门：因城施策，合理确定个人商业房贷最低首付比例
- 哈尔滨|哈尔滨江南的未来在哈东？不得不说，今年哈东的商业还真给力，聊一聊。
- 买房子贷款属于商业贷款吗