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法拍房|法拍房公告怎么看，教你如何看懂法拍房公告内容( 二 )

租赁债权人债务人法拍房


4、标的所有人
如果有2人及以上所有人 ， 要注意了解房屋产权情况 ， 比如 ， 是否存在夫妻产权 ， 是否是共同债务人、担保人 ， 是否有未成年产权人等等 ， 以避免拍到部分产权的房屋 。
5、评估鉴定基准日
这个时间很关键 ， 2016至2021一直是国内房价变动很大的时期 ， 评估时间能够看出房屋评估价与当前的市场价是否仍然相符 。 评估价有效期为1年 ， 有时候1年之内房价也会有较大变化 ， 若评估后房价大跌 ， 对该房屋的拍卖十分不利 。 根据评估基准日 ， 可以更加准确判断房屋当前的性价比 。
6、标的现状
大家关心的税费、腾房、过户问题 ， 在这里都能得到一些标志性信息 ， 比如：房屋权属不同 ， 后续所需缴纳的税费会有所不同；如果房屋是有租赁、未腾空的情况 ， 那就要视情况判断后续处理的难易程度 。
已经腾空的是最好的情况 ， 后续的腾房、过户都会比较轻松；如果是合法的租赁情况 ， 尤其是长期租赁 ， 如果不能解除租赁 ， 那房子即使拍卖成功也无法立刻入住；还有就是有人占用的情况 ， 可能是被执行人占用、债权人占用 ， 或者其他案外人员占用 ， 尤其遇到高龄占用人 ， 后期解决是比较麻烦的 。
当然 ， 这些信息并不十分全面 ， 更加具体精确的信息还是要靠尽调获得 。

三、竞买公告这部分是法院的竞拍公告 ， 具有相应的法律效力 ， 一般是统一制式的文件 。 它规定了法拍房的竞拍方式以及具体交易流程 ， 一房一议 ， 房源不同 ， 可能会有细微的差别 。
我们需要注意的是：看样时间、竞拍时间、竞拍规则、购房资格确认、瑕疵担保责任说明、支付尾款时间、税费承担方式等 。
关于网络竞价方式 ， 一般以起拍价增价参拍 ， 同时设置延时出价功能 。 也就是 ， 假设拍卖时间为三天 ， 在最后一天上午十点结束拍卖 ， 但是若有竞买人在结束前最后五分钟出价 ， 则拍卖延长五分钟 。
尾款支付时间也很重要 ， 拍卖房源或执行法院不同会略有差异 ， 通常为10至15个自然日 。 竞拍成功后 ， 必须在指定时间内把全款打入法院指定账户中 。 如果需要以贷款方式进行购买 ， 一定提前做好贷款的预审和面签 ， 确保银行及时放款 。
法拍房的税费在竞买公告中会约定由谁承担 ， 这部分也要确认清楚 。 但是公告中不会显示具体金额 ， 为了避免承担高额税费的风险 ， 一定要做好尽调 ， 以实际的调查结果为准 。
四、竞买须知竞买须知和竞买公告一样都具有法律效力 。 主要的区别就是 ， 竞买公告是针对具体法拍房的购买介绍 ， 而竞买须知就是告知我们在购买之前需要注意什么 。
主要关注一下 ， 拍卖标的物现状、各项欠费、税费承担方式、其他特殊情况告知、参拍人规定等事项 。 确保自己有购买资格 ， 明确须知中的各项要求 ， 避免后期悔拍的情况出现 。

五、出价记录出价记录会随着竞买人出价变化实时更新 。 受相关法律条文规定 ， 参拍时出价记录要实时更新并公示在上拍页面中 。 拍卖开始前不显示出价记录 ， 已经结束拍卖的会显示拍卖过程中的出价记录 。
这个信息可以作为实际成交价格的重要参考 ， 大家可以选择相似条件的房源 ， 看看其出价记录 ， 和你心中的意向成交价做一个比对 ， 也好提前规划相应的资金方案 。
六、保证金须知、相关帮助这部分内容在京东拍卖上是两个独立的板块 ， 对于法拍房新手很友好 ， 涵盖了很多大家关心比较多的一些问题 。

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