|南京拆迁安置房案例:卖方拒绝过户之“将卖给我的房子抵押了”( 二 )
(二)可从以重大过失作为认定善意标准
抵押权人应当知道出卖人无权处分的 , 可以认定为重大过失 。 因此 , 抵押权人应当知道而因自身原因未尽到相应审查义务的 , 应当承担不利的法律后果 。 受让人审查义务的履行情况直接关系到其是否善意 , 也会是法院认定是否适用善意取得的重要环节 。 实践中 , 法院经常会审查借款合同约定及款项支付情况、特别是设立抵押时房屋的使用情况等进行综合认定抵押权人是否尽到了基本的注意义务 , 即是属于“应知而不知”还是属于“不可能知” 。
【重要提醒】
作为购买拆迁安置房的买方 , 一定严格“死死盯住”满五年的期限(一般以购房发票时间计) , 一到期限或者提前就要求卖方办理过户 。 如协商不成果断起诉 , 第一时间申请保全房产 , 让卖方不能“使坏”!
【案例检索】
附:南京市中级人民法院近期案例
——拆迁安置房卖方将房屋抵押给第三人 , 抵押均被撤销
序号 | 裁判日期 | 案号 | 原审法院 | 一、二审均认定撤销抵押合同的理由 |
1 | 2020.12.8 | (2020)苏01民终8241号 | 浦口区人民法院 | “抵押权人明知案涉房屋系拆迁安置房 , 且在抵押合同中约定已充分了解上述房产的具体状况 , 但其在出借款项、办理抵押前未至案涉房屋内查看 , 未取得涉案房屋购房发票 , 并未充分了解涉案房屋的具体状况 , 应认定未履行审慎审查义务 , 存在重大过失 , 不符合善意取得要件 。 ” |
【|南京拆迁安置房案例:卖方拒绝过户之“将卖给我的房子抵押了”】2 | 2021.1.12 | (2020)苏01民终3806号 | 秦淮区人民法院 | “抵押权人虽然取得案涉房屋他项权证 , 但其在向案涉房屋卖方出借款项及办理抵押登记过程中 , 既未实地查看了解案涉房屋的实际状况 , 亦未考察魏明亮的实际还款力 , 仅凭产权证 , 即轻信其有还款能力 , 轻易向其出借大额款项 , 未尽到出借人应有的审慎审查义务 , 亦有明显的过错 , 并非善意取得抵押物权 。 ” |
3 | 2021.1.18 | (2020)苏01民终9418号 | 建邺区人民法院 | “抵押权人在办理抵押手续前 , 应当对抵押财产的权属、占有、使用及其他权利负担等状况尽调查之责 , 其没有证据证明其察看过涉案房屋的占有、使用状况 , 未尽到必要的审慎义务 , 其签订抵押合同不符合善意取得的要件 。 ” |
4 | 2021.3.29 | (2021)苏01民终952号 | 江宁开发区人民法院 | “抵押权人与案涉房屋卖方并不相识 , 在办理抵押权登记的过程中 , 未到案涉房屋实地查看 , 存在重大过失 , 不属于善意第三人 , 不能取得抵押权 , 相应抵押权登记 应予注销 。 ” |
5 | 2021.4.25 | (2021)苏01民终2319号 | 溧水区人民法院 | “抵押权人应当尽到注意义务 , 可以发现案涉房屋由案涉房屋买方居住 。 上诉人认为其不应尽审查和注意义务 , 其办理抵押只认房不认人的主张 , 不能成立 。 ” |