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楼市最大的利器 ， 一是调控政策 ， 二是信贷环境 。 如今 ， 这两大利器正疯狂到达山东 。
这将对山东楼市产生什么影响呢？今天我来做深度分析 。
01 一天四市降利率
相信大家也都看到了 ， 昨天一天已经传出青岛、济南、日照、临沂四个城市降低了房贷利率 。
青岛首套房贷款利率已经突破了5% ， 最低4.9%：
济南首套房利率则降到了LPR五年期基准利率4.6%：
日照和济南一样 ， 降到了4.6%：
另外 ， 临沂也被传有银行首套房利率降至4.6% 。
可以想象 ， 未来山东会有更多的城市跟随降低房贷利率 ， 房贷利率也会越降越低 ， 但短时间内应该会以4.6%的LPR五年期基准利率为下限 。
其实 ， 山东各城市降低房贷利率并不是昨天才有的 ， 早在4月17日我就在《官媒：山东6地银行下调房贷利率！对房价的影响已经显现》一文中写过 ， 仅3月份和4月上旬山东就有9个城市下调房贷利率：
上图是山东的机关报大众日报发布的一则“山东6地银行下调房贷利率”的消息 ， 题目上是6地 ， 但看具体内容实际上是9个城市 ， 3月份3个 ， 4月份6个 。
可以说 ， 降低房贷利率这一“星星之火”正在齐鲁大地演绎成“燎原之势” 。
02 其他宽松政策
其实 ， 山东楼市的宽松政策不止房贷利率 ， 在首付和调控政策上尺度也很大 。
今年春节一过 ， 山东的菏泽、德州双双把首付比例降低到了20% ， 一时在全国影响较大 。
山东临沂住房公积金中心也将二套房公积金贷款首付比例由40%下调为30% ， 购买自住住房贷款上限由现行的50万元提高到60万元
今年一季度 ， 山东更有济宁、青岛传来取消或放松限售的消息 。
而在元旦前后 ， 山东更有青岛增加胶东四市在青岛申请公积金贷款的次数、济南取消住房公积金异地贷款户籍限制、淄博在全市放开公寓落户限制、青岛和淄博降低城镇土地使用税税额标准等楼市利好政策 。
往日传统的山东 ， 今年为什么在楼市上这么高调？其实 ， 这是由山东楼市的基本面决定的 。
03 山东楼市的现实情况
作为楼市的晴雨表 ， 山东2021年房地产新开工面积同比增速为-18% ， 低于全国平均值-11.4%：
为什么房地产新开工面积会减少？主要就是卖地少了 ， 如我在《土地流拍、房价下跌 ， 正向山东全面袭来！》中写得那样 ， 山东各市的土地是越来越难卖了 ， 而且主要都是地方平台公司和国企拿地 。
拿地少、新开工面积小 ， 也就造成山东的房地产开发投资在2021年失速 ， 只有3.9% ， 低于全国平均值4.4%：
而我们要进一步细究山东新开工面积负增长的深层次原因的话 ， 除了国内头部开发商面临的资金问题外 ， 也与山东楼市的冷清有关 。
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