“美好置业到底有没有美好的明天？”2021年度报告披露之日 ， 投资者向公司发出灵魂拷问 。
战略性退出地产开发 ， 去化速度和价格均不达预期 ， 导致产生巨额资产减值；早早看准了装配式建筑风口 ， 历时9年 ， 内部战略摇摆不定 ， 仍未能实现规模化 ， 持续侵蚀公司利润 。
连续两年扣非亏损 ， 美好置业被死死困在了转型的岔路口 。
亏到麻木
早在1月 ， 美好置业（000667.SZ）就通过业绩预告 ， 给投资者打了预防针 。 因此 ， 在27日年报披露后 ， 市场几乎已经麻木 。 公司股价小幅低开 ， 期间略微上扬 ， 最终以1.54元/股报收 ， 与上一个交易日收盘价持平 。
年报显示 ， 公司营业收入和归母净利润分别为35.60亿元和-26.73亿元 ， 分别同比下滑15.37%和2922.42% ， 扣非净利润已连续两年巨亏 。
房地产开发和装配式建筑 ， 是公司的经营主业 。 前者更是营收主力 ， 2021年 ， 该板块实现收入26.99亿元 ， 同比下滑19.57% ， 对公司总营收的贡献率为75.80% 。 去年 ， 公司地产开发和销售量分别为42.04㎡和45.56万㎡ ， 分别同比下降19%和22% 。
公司地产开发项目分布在武汉、合肥、重庆、西安等国内大中型城市 ， 其中武汉、合肥、苏州为重点区域 。
去年 ， 公司的地产业务主要靠西安“美好时光”、杭州“美晟府”、嘉兴“秋月朗庭”等五大项目支撑 ， 销售额合计25.61亿元 ， 占年度销售总额的71.93% ， 其中 ， 仅“美好时光”单一项目就贡献了11.39亿元销售额 。
去年 ， 受宏观及信贷政策影响 ， 地产开发商普遍不好过 ， 中小地产商更是艰难 。 数据显示 ， 2021年中小地产商销售计划达成率不足70% ， 美好置业以45亿签约额完成了75%目标 ， 算是超过了平均水平 。
截至2021年末 ， 美好置业在成都、武汉、深圳、北京四地 ， 有合计69.05万㎡土地储备 ， 剩余可开发建筑面积仅剩88.43万㎡ 。
装配式建筑 ， 是美好置业努力培养的新业务 ， 全年收入7.59亿元 ， 同比增长21.71% ， 毛利率-0.35% ， 远不足以对公司业绩形成支撑 。
在年报中 ， 公司分析2021年巨亏的主要原因有三：装配式建筑业务没有实现规模化 ， 工厂折旧、资金成本以及固定费用叠加 ， 导致净亏10亿元；受市场等多因素影响 ， 部分地产项目延期交房造成违约 ， 对净利润影响为-1.6亿元；计提资产减值准备23.27亿元 。
退出地产开发
在中国商品房30多年的历史中 ， 刘道明是较早一批涉足房地产开发的地产商 。
他出生于湖北洪湖农村 ， 19岁时部队服役 ， 转业后曾有过短暂的地方工作经历 。
上世纪80年代 ， 海南特区成立 ， 吸引了大批淘金客南下 。 刘道明辞去公职 ， 奋不顾身投入到淘金大军中 。
几乎在“万通六君子”闯荡海南地产界的同一时期 ， 刘道明创立海南名流置业 ， 在当地开发出“名流花园”等地产项目 ， 很快挖到了第一桶金 。
在海南地产泡沫破灭前夜 ， 刘道明果断从海南抽身 ， 将公司迁往北京 ， 迈出了进军全国市场的关键一步 。
2002年 ， 公司借壳华一投资曲线上市 ， 在资本的加持下 ， 相继收购重庆、惠州、武汉等多地7家项目公司 ， 搭建起全国性地产公司的骨架 。
这是地产商的黄金十年 ， 中国目前的头部开发商 ， 都是在这期间快速做大规模 。 但美好置业错失了发展的大好时机 。
2016年 ， 是公司的业绩巅峰 ， 录得收入50.62亿元、归母净利润 6.68亿元 ， 之后便一路下滑 ， 直至巨亏 。
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