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对于开发商来说 ， 一方面：在当前的市场环境下 ， 小地块总价可控 ， 拿地资金压力较小；但另一方面 ， 我们发现 ， 为了提升溢价空间 ， 它们往往会选择高端改善的大平层等高品质产品 。
在五四北板块小区占地面积大 ， 在此前是不少购房者看重的点 。 但时至今日 ， 核心区的大面积地块出让锐减 ， 像天空之城、三盛国际公园等百亩小区将成为过去式 ， 是福州城市发展的必然历程 。
01区位分析
在这种背景下 ， 在主城区 ， 地块变小几乎无法避免 ， 那么房企拿到这些项目 ， 如何能够做出惊艳市场的产品？购房者在看房时需注意哪些问题？
在2022年3月福州首批次集中供地中 ， 五四北的秀山地铁口约12.18亩、1.7容积率的地块 ， 被厦门建发以楼面价17022元/㎡竞得 ， 如今案名公布建发·璟园（备案名：央璟公馆） 。
区位是最大优势 ， 建发·璟园处于五四北核心区 ， 出门即地铁1号线秀山地铁口 ， 意味到鼓楼核心区仅几站 ， 可以满足鼓楼外溢改善需求 ， 这也是该项目主打大户型用意 ， 定为改善人群 。
建发·璟园占地为12.18亩 ， 为纯商品房社区 ， 共规划84套大平层及4栋住宅及底商 ， 产品主推145-175㎡大平层 。
项目在前期宣传放风价格是4万 ， 但是领证的3栋楼的精装备案价36677元/㎡
从曝光的项目效果过程图来看 ， 社区以行列式布局 ， 这也是小地块通用布局方式 ， 但建发最传统的大门保留 ， 只是在如此狭小地块 ， 如何布景考验开发商 。
02 户型分析
项目主打户型为：145㎡四房三卫、149㎡五房三卫以及175㎡五房三卫 。 我们看看网上流出的过程稿：
点评：145㎡户型位于3#、5# ， 一梯两户 ， 共24套；整个户型较方正 ， 三房朝南；由于只有一个梯位 ， 推测公摊率可能会因此减少 。 但户型没有设计玄关 ， 第三个卫生间有可能暗卫 。
点评：149㎡户型位于1#、2# ， 一梯两户 ， 共40套；相交145㎡户型 ， 149㎡全面升级 ， 入户配有玄关 ， 且整个户型面宽更大 ， 设计更合理 。
点评：175㎡户型位于1#、2# ， 一梯一户 ， 共20套 ， 为本次项目王牌户型 。 从过程稿看 ， 五房朝南 ， 从图示看面宽和进深比更加合理 ， 几乎是一个长方形 。
目前流出只是户型轮廓图 ， 户型的具体功能区还看不清楚 ， 这就需要买房人多注意 。
价格对比：根据土拍 ， 项目销售指导均价为30000元/㎡ 。 对比周边纯商品房：鲁能公馆三期（精装均价2.85万/㎡）、绿城海棠映月（大平层毛坯均价2.65万/㎡ ， 已售罄） ， 有较大溢价 。
按照2021年隔壁的绿城海棠映月热销来看 ， 产品和地段已被认可；至于该项目 ， 最大变数还是来自购买力 。
03 注意事项
最后 ， 来些科普贴信息 ， 假如购买这类产品（小社区大平层）更应注重哪些方面？
我们认为应该从品牌、地段、实地堪称和物业服务 ， 其中实际勘察很重要 ， 因为我们知道小地块本身东西就不多 ， 只有看到的实景细节越多 ， 才更放心 。
这是因为城区小地块大都是老城区腾出、可能会紧邻周边一些老旧院落 ， 比如周边有其他破建筑或者庙宇等 ， 于是产生的不同楼层不同房源的采光通风、对视等问题都完全不一样 。
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