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经济学家任泽平说 , 房地产是周期之母 , 我们很同意这个观点 。 仔细观察过去二十多年我国房地产的基本走势 , 会发现房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段 , 即复苏—繁荣—衰退—平稳循环往复的四个环节 。 简单来说就是 , 房地产始终是在“涨”和“稳”之间交替前进(见下图) 。
当然 , 周期也分大小 。 我国此轮房地产大周期 , 起步于2004年左右 , 迄今已持续将近20年 。 而小周期时间跨度大概是5-6年 。 本轮房地产小周期 , 始于2015年 , 由于过度开发 , 尤其是二三四线城市 , 去库存周期较长 , 与需求无法匹配 , 因此普遍面临销售压力 。 根据国家统计局数据 , 截至2015年9月底 , 全国商品房待售面积约为6.65亿平方米 , 总体待售面积创新高 。
开发商房子卖不掉 , 意味着回款艰难 , 拿地积极性大幅降低 , 进而影响土地市场 。 于是在2015年底 , 为对冲经济下行压力 , 同时消化掉部分城市的房地产库存 , 棚改2.0模式货币化安置政策推出 , 各大城市创造性地提出了“涨价去库存” 。 在降低首付比例、发放购房补贴、税收优惠等一系列政策的影响下 , 2016年房地产去库存效果显著 。
随后发生的事情 , 相信很多人仍然记忆犹新:2016年伊始 , 各大城市房价就在上海等一线城市的带动下出现疯涨的行情 , 然后是包括合肥、南京、苏州、厦门等所谓的“四小龙”的集体暴动 , 房价年均上涨超过30% , 紧跟着其它热点城市房价也轮番上涨 。 全国房价行情网站公布的数据显示 , 2016-2017年上半年 , 全国重点百城平均房价涨幅高达55.2% , 由之前的9000多元/平 , 飙涨到了14000元/平 。
经历一年多的房价过快上涨 , 不仅对实体经济造成严重挤压 , 而且抑制消费 。 最重要的是 , 刚需买房难度日益加大 , 民怨沸腾 。 于是在2017年二季度 , 各大热点城市 , 开始动真格调控楼市 , 土地、金融、限购限售等五花八门的措施开始祭出 , 随后的2-3年 , 房地产终于回归平稳 。
以上便是 , 过去这一轮房地产“小周期”的具体表现 。
2021年下半年以来 , 由于金融政策过度收紧 , 楼市开始大幅降温 , 部分热点城市甚至出现了“量价齐跌”的罕见景象 。 房地产不景气 , 开发商销售遇阻 , 库存又开始严重积压 。 统计局数据显示 , 截至2022年2月末 , 国内商品房销售面积14054万平方米 , 同比增长25.1% , 其中住宅销售面积增长23.7%;全国商品房销售额10806亿元 , 同比增长26.0% , 其中住宅销售额增长22.7% 。
总体而言 , 商品房库存规模为2016年8月份以来的最高值 。 其中三四线城市库存积压的现象最明显 , 比如山东德州 , 新房库存总量高达6万套 , 但年销售总量只有1.5万套 , 这意味着在不增加库存的情况下 , 德州新房去化周期高达4年 。 此外 , 防城港、北海、大连、梅州、连江、宝鸡、烟台、来宾、钦州、兰州等地的新房去化周期也超过了40个月 。
【楼市|“涨价去库存”又开始了吗?房地产会不会重走老路?】于是 , 6年前的一幕重现了:楼市在冰冻大半年之久后 , 库存严重积压 , 开发商销售回款周期拉长 , 资金链严重受到考验 , 叠加金融政策收紧 , 融资大幅下滑 , 2021年有近400家房企破产出局 。 房地产失速下滑 , 影响进一步传导到了经济发展上 。 所以 , 从2021年11月起 , 央行、住建部、银保监会等部门 , 开始频频吹暖风 。
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