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在这个春风拂暖的季节 ， 全国各地都掀起了“救市”的政策大松绑热潮 ， 降首付降利率、取消限购降门槛、加大购房补贴力度等 ， 为购房者们量身打造的重大利好 ， 但通过实际新房销量反应来看 ， 楼市的“小阳春”并没有到来 。
甚至不少人还觉得 ， 楼市仿佛又倒回到了多年前的起点 。 诚然这些救市政策 ， 不失为促进需求释放的良药 ， 反而揣之 ， 为何救市的政策络绎不绝 ， 动作也越来越大 ， 却仍然是投石击水 ， 只泛涟漪 ， 难掀波澜 。 商品房成交量、成交金额依然平淡乏味 ， 甚至有些地方楼市还出现了“倒春寒” 。
其实 ， 通过深入分析 ， 政策向好 ， 楼市春江水未暖的真相大抵绕不开这些已形成的客观事实 。
首先是居民的杠杆已趋近临界点 。
所谓居民杠杆即为居民负债与GDP的占比 。 数值越大 ， 杠杆率越高 ， 负债越沉重 ， 居民透支的资金越多 ， 出现债务危机的概率会更高 。 在当下 ， 可以说按揭买房的贷款在居民负债的比例中 ， 几乎都占据着大头 。 因此居民的杠杆率大致等同于住房贷款撬动的杠杆率 。
在过去二十年间 ， 随着房价水涨船高 ， 居民杠杆也在急速攀升 。 据最新数据显示 ， 我国居民杠杆率已从2000年的5% ， 直接攀涨至如今的62% 。 这个数值若再想加杠杆 ， 空间已然不大 。 说得再直白一点就是：居民的整体购买力早已过度透支 ， 趋近上限 ， 虽然贷款环境变得宽松 ， 但总归还是要还的 ， 经济压力并未实际减负 ， 因此市场对政策的弹性并不买账 。
其二 ， 宏观经济环境持续压缩 ， 房地产市场难达预期 ， 信心严重不足 。
疫情的反复 ， 如今已冲击到各行各业 。 降薪裁员、转型破产的现象已呈现散状喷发状态 ， 这样一来 ， 不管是企业还是家庭都快触碰到现金流的临界点了 ， 随时面临断流的危险 。 对于有房贷的家庭来说 ， 那就意味着要断供 ， 所以这段时间指望银行能延迟还贷的呼声不绝于耳 。 大环境的不乐观 ， 致使人们收入不断下降 ， 从而对未来预期并不看好 ， 大家都在勒紧腰带过日子 ， 买房这件大事也就无限期搁置了 。
其三 ， 地方财政同样吃紧 ， 让救市变得力不从心 。
随着地方城市化发展进一步深入 ， 地方财政对土地收入的依赖也更高 ， 甚至在三四线城市地方财政对土地收入的倚重比例都超过了70% 。 从2021年下半年开始 ， 全国各地土拍几乎都成了国有平台的独角戏 ， 国资兜底拿地实质上并未为地方财政增加收入 。 反而只有支出 ， 为扶持实体经济与技术人才 ， 不断地提供支持与补贴 ， 同时减税降租 ， 当然还有抛开城市基建的预算成本 ， 地方财政不断吃紧 ， 再花精力、财力为房地产市场提供的纾困帮助 ， 不难想象得到那种有心无力的无奈 。
其四 ， 房产市场供需两端的天平早已倾斜 ， 住房存量过剩 ， 购房需求不足 。
房地产发展二十多年至今 ， 我国的住房条件已经能基本满足人们的需求了 ， 据国家统计局《中国住房存量报告:2021》数据显示 ， 截止2021年我国现有存量住房总共有6.8亿套 。 目前我国总人口是14亿 ， 家庭平均规模为3.35人 ， 也就是我国目前大概有4.17亿个家庭 。 每个家庭平均拥有1.63套房子 ， 也就是说当下 ， 房子平均来看是够住的 。
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