|南京外滩还有没有机会？
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南京的滨江岸线很长 ， 可以做外滩的地方有很多 ， 但就历史文化价值以及空间距离上来说 ， 唯有下关 ， 也就是现在的鼓楼滨江最为合适 。 但是就目前下关的发展现状来说 ， 和大家的期望差距还很大 。
一、规划降档
规划层面 ， 鼓楼滨江原本的规划不论是视觉效果 ， 还是功能定位都相当优秀 。
但如今存在明显的降档 ， 主要的表现是原先很多的商办地块（下图红色地块）变成了现在的住宅或者商住用地 。 作为南京曾经备受期待的首个滨江商务区 ， 如今却是超高住宅和公寓的天下 ， 让人大失所望 。
上图：早期鼓楼滨江规划图
当然这其中的原因有很多 ， 不过个人认为这和当初某房企主导的老城改造开发模式有着很大的关系 。 当年其在获得下关大面积土地之后 ， 却声称体量太大 ， 没有能力开发 ， 在耽误了数年之后 ， 转而玩起了分拆出售 。 证大、龙湖、恒大等都是在这个过程中进入到鼓楼滨江的 ， 导致本来下关一盘棋的规划就没法实施了 。
分拆之后 ， 接盘的房企明显更乐意上周期更短的住宅项目 ， 这个无可厚非 。 所以原本的商办地块 ， 一定要让出住宅或者公寓的部分 ， 这也是为什么现在的鼓楼滨江住宅和公寓那么多的原因 。 不能说不对 ， 但这确实违背了当初下关旧城改造的初心 ， 当初的宏图壮志在这个过程中也消弭殆尽 。
上图：鼓楼滨江现状
【|南京外滩还有没有机会？】其实这种由单个开发商主导的旧城改造或新城开发 ， 在南京不少区域都是存在的 ， 一开始都对外号称要打造某某CBD、某某中心 ， 实际等住宅的售卖结束之后 ， 商办部分很大概率都会不同程度的降档 ， 而降档的形式更是五花八门 。
二、下关还有没有机会？
虽然下关很多的商办地块都已经被住宅取代 ， 但好在并没有完全消失 ， 中山码头附近还是保留了一些 。 我简单统计了一下 ， 有龙湖春江紫宸商办楼1栋、中冶国际盛世广场1栋、证大阅江府2栋、深业滨江半岛2栋、恒大1栋 ， 拼拼凑凑鼓楼滨江还是能在江边整出7栋超高层写字楼 ， 天际线算是还有机会 。
根据此前公布的魅力滨江相关规划 ， 南京总共规划了9大城市客厅 ， 其中下关滨江商务区城市客厅的规格相对更高 。 之前的方案是在江边路上方建一座超大的二层平台 ， 将中山码头、大马路历史街区、下关发电厂等近代历史资源与现代摩天楼连接起来 。 不仅实现了车行系统和步行系统的上下分层 ， 而且也在江边营造出了巨大的开敞空间 。
如果这个规划能够最终落实 ， 即使在摩天大楼数量减少的情况下 ， 我认为下关依旧是有这个能力重塑主城滨江风貌的 ， 并且二层平台的方案也足够惊艳 ， 勉强对标上海北外滩倒也还是可以的 。
但目前根据我的观察 ， 这7栋里面只有深业的两栋是真正在建且已经接近尾声的 ， 其他的项目压根还没开工 ， 要么土地完全空着 ， 要么临时作为停车场 。 这个开工率 ， 实在说不过去 ， 鼓楼滨江真的得抓抓紧了 。
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