经济适用房|南京拆迁安置房案例：卖方拒绝过户之“公房拆迁的经济适用房” 南京|安置房

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【背景介绍】

笔者通过近两年来办理的数起南京市经济适用房、拆迁安置房买卖合同案件分析：根据江苏省高院审判指导意见和江苏省各级法院判例，现阶段对于经济适用房买卖合同效力的判断已形成一致意见，即拆迁获得的经济适用房具有对价性，买卖合同有效！但作为公房同住人因拆迁取得的经济适用房买卖合同效力如何？

【问题提出】
近期，笔者在接受当事人咨询以及办理的几起案件中，遇到了作为公房同住人因拆迁取得的“经济适用房”买卖问题，是否能直接笼统的适用上述“因拆迁取得，合同有效”？今详解这类案件。抛砖引玉，共同探讨：
【案情简介】
1990年，甲的母亲与南京市某局订立公有住房租赁协议，承租位于南京市某区某地的公有住房，承租人仅登记为甲的母亲，甲为同住人。 2010年，上述公房拆迁。 2013年，经有关部门审批，甲申购了位于南京市某区的房屋一套，购房材料及房产证登记为“经济适用房” 。 2015年，甲将该房屋卖于乙。 2019年，甲以案涉房屋买卖合同无效为由诉至南京市某区人民法院，请求合同无效要求乙返还房屋。笔者接受了乙的委托作为其代理人，以下是全部办案思路及过程。
【调查取证】
一、证据支持
接受当事人委托后，笔者向人民法院申请调查令至南京市住房改革办公室、南京市不动产登记中心等部门调取了以下材料：
1、《共有住房租赁合约》——拟证明公房承租不同于一般承租；
2、《南京市城市房屋拆迁补偿协议》——拟证明作为公房承租人在房屋拆迁时获得被拆迁房屋几乎所有的权利；
3、《申请人承诺书》——拟证明案涉房屋申购不同于严格意义上的经济适用房申购程序。
二、法律支持
笔者收集、整理案涉纠纷相关的法律及地方法规的规定：
1、《经济适用住房管理办法》——将案涉房屋申购程序与经济适用房申购程序作严格对比，拟说明明案涉房屋的真实属性；
2、《南京市深化住房制度改革方案南京市人民政府令第47号》——拟说明公房承租权的特殊性；
3、《南京市城市低收入住房困难家庭收入认定办法（试行）市民政局 2008年9月》——将案涉房屋申购程序与经济适用房申购程序作严格对比，拟说明案涉房屋的真实属性。
（以上调查取证证明事项，下文作具体分析）
【法律分析】
双方签订的房屋买卖合同有效：（以下仅是本人观点）
一、案涉房屋系甲承租公房拆迁后购得，虽称为经济适用房，但其性质与《经济适用住房管理办法》规定的为解决低收入家庭居住困难而申购的经济适用房不同。
（一）根据甲《共有住房租赁合约》，甲拆迁前承租房屋系南京市某局所有，
属于公房承租，不同于一般主体之间的承租。即甲取得案涉房屋系其承租公房拆迁而得，具有对价性。
1、事实角度：从南京市土地储备中心、南京市国有资产经营中心与南京市商务局以及被拆迁房屋承租人签订的《南京市城市房屋拆迁补偿协议》第四条可以看出，作为原拆迁房屋产权人的南京市某局仅获得拆迁补偿款的10%即22794元，而作为承租人获得拆迁补偿款的90%即205147元，即甲方作为公房承租人在房屋拆迁时获得被拆迁房屋几乎所有的权利。