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潘石屹|未来十年，最难转手的“3类”房产！送也没人要，你家可能中招了？( 二 )

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总体看来 ， 房地产失去了昔日的人口和货币支撑 ， 相当于失去了继续高歌的“左膀右臂” 。 虽然不能就此推导房价就会出现大幅下跌 ， 但可以肯定的是 ， 在住房整体过剩的大趋势下 ， 房地产出现分化将在所难免：
1.一些依靠产业、配套吸引人的大城市房价在现阶段下跌的概率不大 ， 但对于人口净流出的“收缩型”城市来说 ， 住房供过于求 ， 房产贬值趋势越发明显应不可逆 。
2.品质房需求仍在 ， 只要城市有人 ， 随着收入增加 ， 都会有对品质住房的追求 ， 但很多非品质房将被购房者抛弃 ， 被市场淘汰 ， 即使在一二线大城市 ， 非品质房与品质房的价值差距还会进一步拉大 ， 难以实现保值 ， 相当于亏钱 。


因此 ， 有懂行人建议 ， 从2022年起 ， 未来10年 ， 包括以后 ， 这3类房子 ， 只变现不买入！为什么这么说呢？懂行人说出原因 。
第1类 ， “老破大”房子 。 相对“老破小”房子而言 ， 如果说低总价的老旧房还有刚需过渡需求的话 ， 那么 ， “老破大”房总价相对较高 ， 同样资金情况下 ， 购房者有更多选择 ， 统计数据显示 ， “老破大”房不仅卖不上价（单价低） ， 而且成交周期非常之长 。 比如说 ， 1套140平米的老房子 ， 总价300万 ， 单价划到2.14万/平米 ， 这个时候 ， 大多数购房者不会选择户型老、缺乏车位 ， 甚至没有电梯的房子 ， 他们宁愿去买单价3.5万/平米 ， 面积只有85平米的新房或者次新房 。 而且从这些年的楼市经验看 ， 这种“老破大”房明显跑不过大势 ， 整体均价涨了15% ， 新房、次新房涨得面目全非 ， 它可能还在原地踏步 ， 甚至下跌 。

第2类 ， 品质差的高层房 。 房子只会越来越多 ， 需求只会越来越高端 ， 因为收入在增加嘛 ， 所以 ， 品质差的房子越来越受人厌弃 ， 尤其以品质差的高层住宅为甚 。 谁都知道 ， 高层住宅随着时间推移 ， 外墙脱落、内部设施设备老化不可避免 ， 而且买房时缴纳的维修基金也有用完的那一天 ， 要每户出钱维保会有难？如果说 ， 品质好的高层房一方面会延缓衰老期 ， 在于当时建设质量 ， 也在于后期维护 ， 另一方面居住者整体经济条件较好 ， 即便维修 ， 让大家出钱大概率相对容易些 ， 但品质差的高层房就难了 ， 因为经济条件好的人早搬走了 ， 留下的要么是经济不济的住户 ， 要么是租客 ， 这种情况下 ， 只会进入一个恶性循环状态 ， 一些专家所言的品质差的高层住宅逐步沦为“贫民窟”并不是危言耸听 。

【潘石屹|未来十年，最难转手的“3类”房产！送也没人要，你家可能中招了？】第3类 ， 城市结合部高层房 。 城市结合部 ， 即城市与城市的连接地带 ， 这个地带有几个共同点：地广人稀、各城市都不会把优质资源投入到城市边缘地带、购房客户主要来自地缘需求 。 意味着地多不怎么值钱、没有什么产业、投资客稀少 。 那么 ， 从长期发展趋势看 ， 当结合部的地缘客收入增长了以后 ， 他们会买低密度的洋房 ， 甚至别墅没什么压力 ， 而高层住宅的需求其实是很少 ， 加上又没有投资客进来 ， 如果被忽悠买了这个地带的高层房 ， 基本上很难再找到下家 。 总结一句话 ， 无论开发商折扣满天飞 ， 怎么忽悠 ， 如果你此前买了就借市场热度及时出掉 ， 万万别再买 。

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