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围绕潘石屹“跑路”的新闻报道总是能屡上热榜 ， 其实 ， 从2014年开始 ， 一直处于甩卖的过程 ， 2014年卖SOHO上海静安广场、海伦广场、凌空SOHO ， 2015年卖上海外滩国际金融中心8-1地块项目 ， 2016年卖上海SOHO世纪广场……
目前看来 ， 潘石屹夫妇真的是全面撤出房地产了 。 作为上个世纪90年代第一批在房地产行业掘金的开发商 ， 潘石屹的撤退 ， 不得不让人遐想 。 因为 ， 90年代海南房地产泡沫破裂 ， 大部分开发商倒闭 ， 有银行也跟着破产 ， 唯独潘石屹在破裂之前全身而退 ， 此后又把SOHO中国做得非常之大 ， 连曹德旺都曾评价潘石屹夫妇 ， “他们俩鬼精鬼精的” 。
可见 ， 潘石屹的商业嗅觉 ， 确实是万里挑一 。 那么 ， 他的撤退只是房地产行业的个人行为吗？答案还没那么简单！
李嘉诚和王健林 ， 都是房地产起家并做过首富的人 ， 李嘉诚从2013年开始就没在内地拿过一块地 ， 一路就是甩卖地产项目 ， 有人质疑 ， 他错过了这些年的房地产行情 ， 但研究过他的人士表示 ， 李嘉诚以“不赚取最后一个铜板”著称 ， 犹如他言“当大家都想在高点撤出时 ， 就不可能全身而退了” ， 他的精明 ， 相信不是我们普通人能看透的 。 而王健林在2018年开年会时宣布 ， 万达商业将全部退出房地产 ， 一平米房地产开发也不留 。 决绝之心 ， 让房地产业界都唏嘘不已 。
在很多专家看来 ， 李嘉诚、王健林 ， 包括现在的潘石屹 ， 他们全面退出房地产 ， 主要还是商业嗅觉方面的综合判断 ， 如果还能赚大钱 ， 他们不可能离开房地产业 ， 说到底 ， 房地产最辉煌的阶段已经过去了 ， 如果继续坚守 ， 风险大于机遇 ， 见好就收或是对一个顶级商人最好的诠释 。
房地产进入“黑铁时代”的背后原因到底是什么？
万科对房地产有两次明确的宣示 ， 一是2014年宣布房地产“黄金时代”结束 ， 进入白银时代；二是2022年宣布房地产进入“黑铁时代” ， 直接跨过青铜时代 。 为什么跨度这么大？其实 ， 经济学家、清华博士后任泽平曾言 ， 房地产“长期看人口” ， 有中国房地产之父美称、北大博士、房改课题组组长孟晓苏则称 ， 房价“长期看发钞” 。 两位专家对房地产长期发展趋势提到了两个关键因子 ， 人口和货币 。 对比一下便知 ， 这两个因素出现了明显变化：
人口方面 。 面对高昂养育成本、住房成本、结婚成本 ， 越来越多的育龄夫妇不想生、不敢多生是一个不争事实 。 统计数据显示 ， 2020年中国人口出生率为8.5‰ ， 创有统计以来新低 ， 虽然总人口仍在增加 ， 但16-59岁的劳动人口跌破9亿后 ， 仍在继续下滑 ， 意味着实实在在的住房需求在下降 。 与此同时 ， 指望农村人进城买房的需求也在进一步减弱 ， 数据显示 ， 我国2021年的城镇化率已经达到了64.7% ， 按照70%的初级发达国家入门标准 ， 进城人口将越来越少 ， 接盘动力面临明显不足的趋势 。
货币方面 。 若不是这次突发风波 ， 我们的M2增速早已维持到8%-9%区间 ， 从2017年至今已持续近5年 。 事实上 ， 从2021年开始 ， M2增速明显回归正常 ， 全年不过9% ， 按照M2与经济增速的高度一致性规律 ， 随着经济增速进一步放缓 ， M2增速将是一个斜线下降趋势 。 按照某经济专家公式：M2增速=物价指数+GDP增速 ， 未来10年 ， 假如GDP平均增速为5% ， 物价指数为2% ， M2的增速大致就在7%左右 。 由此可知 ， M2趋势对于房地产价格而言 ， 将是一个“减分项” 。
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