??流拍地块：
??五 6月及三季度短期预判
??政策端短中期以鼓励购房、购房补贴、降低首付比例、降低利率等需求端政策为主，行业规划导向下中长期将进一步细化租赁、城更政策
??本轮下行兼具调整功能，根据往期大周期下行时间、幅度参考，目前市场基本探底，但预计还需盘整5个月左右，市场拐点预计出现在四季度
??从2013-2022年昆明经历了两轮大周期四轮小周期，目前处于第三轮大周期的中后段，第五轮小周期的下行期。
??本次下行从21年4月开始已持续11个月。参考历史波动，单一小周期下行阶段往往较为短促。但由于长期透支下的高位运行，我们认为本轮下行同时具有大周期下行阶段的调整功能，过去两轮大周期下行阶段平均持续时间16个月，平均跌幅52%，目前节点虽然受到春节传统淡季影响，但就近三月平均成交面积滤波看，跌幅已达52%，目前市场基本探底，但预计还需盘整5个月左右。
??02
??地州典型城市
??◆ 地州房地产政策本身相对宽松，政策主要聚焦在人才吸纳和纾困经济层面
??昭通出台26条政策措施促进经济平稳健康发展，加大政府招商引资作用，由市投资促进局牵头，县市区和部门具体负责，形成全市重点招商项目册，推进工业化提速，进绿色能源、绿色硅铝、新材料、生物医药等重点产业发展，积极推动烟草、煤炭等传统产业转型升级。促销费，推进电子商务进农村综合示范项目实施，大力发展农村电商；全面落实减税降费政策；加大金融支持力度
??大理对刚性引进的第一层次人才，采取相关生活待遇一人一策，一事一议解决方案，对于刚性引进的第二、第三层次人才，按5年平均兑现方式，给予40万元生活补贴，对于刚性引进的第四层次人才，按5年平均兑现方式，给予20万元生活补贴
??◆ 品牌房企战略收缩，地州出现挂零现象，整体低迷
??从典型地州截止4月成交土地量价来看，文旅城市大理目前零供应零成交，一是由于住宅市场量价下行，二是由于海东、海西限制开发，目前无新增土地供应，下关涉及村企合作用地，供应节奏放缓。版纳土地成交量上涨，但拿地企业以本土企业项目后续用地和国企平台为主，无外来品牌房企拿地，目前已布局企业融创、万科、远洋、保利等都是大盘，后期开发周期较长。
??非文旅内生型典型城市来看，成交量价均出现同比下降现象，拿地企业仍然聚焦本土房企和国企平台公司，其中昭通零供应零成交现象。昭通品牌房企居多，目前碧桂园、金科、中梁、融创、合景泰富、中骏、新城均已布局，品牌房企间竞争激烈，市场供应量从19年开始激增，20年开始呈现以价换量，21年之后无新进品牌房企拿地。
地州典型城市土地成交量变化
??◆ 版纳受品牌房企低价工抵房拉动，成交量增价跌
??从近三月和近六月版纳住宅市场量价波动来看，呈现量涨价跌态势，具体看2022年1季度住宅成交量45.03万方，同比下降29%，环比增长40%，成交均价6666元/㎡，同比下跌8%，环比下跌3%。从成交项目来看，成交前十项目共计成交22.67万方，占据市场约一半的份额，其中雅居乐西双林语、融创西双版纳旅游度假区、万科曼西缇排名靠前，从项目均价异动来看雅居乐、融创项目均价均在6000出头，低于市场平均价格，均价较2021年价格下跌单价在1500-2000元/㎡，主要是大量低价工抵房促进销售。
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