项目|疫情下昆明及典型地州城市房地产市场前景展望( 二 )


??从热销项目来看,普遍集中在刚需刚改项目,刚需客群主要以地缘性刚需为主,地州刚需客户在2021年大量购房后,21年昆明地州客户占比约35%,2022年地州刚需置业客群有所减少。加之各地州出现疫情反复现象,增加了地州客户省会置业的观望情绪。高总价改善项目整体去化较差,仅少量城市核心精装改毛坯降价项目,去化较好,客户观望情绪严重,放缓置业。
??城市核心的特价房、近郊刚需特价房热销;滞销项目除价格、区位硬性因素影响外,产品打造不及竞品,导致滞销
??从典型热销项目来看,主要都是位于城市核心或者近郊板块。核心区域如华润悦府、隆盛府为控制总价,均推出精装改毛坯产品,价格大幅下降,促进成交。卓越滇池晴翠和光明璟宸项目,均属于城市近郊刚需项目,折扣力度到位,促进成交。
项目|疫情下昆明及典型地州城市房地产市场前景展望


??“特价房”包装常态化,折扣力度减小,招商、俊发、中铁建力度较大,去化效果较好
??从房企优惠来看,主要以“特价房”为主,折扣力度普遍在500元/㎡左右,且特价房套数较少,以噱头营销为主。俊发本月多项目推出工抵房,优惠力度在8折左右;俊发目前多项目处于停工状态,急于现金流回笼,同时2022年交付压力较大,上半年预计交付,大概率出现延期交付现象。中铁、招商特价房优惠力度在1000元/㎡,项目主要以刚改产品为主,其中中铁项目位于城市远郊,主要以特价房吸引购房客户,招商项目处于尾盘出货状态。
项目|疫情下昆明及典型地州城市房地产市场前景展望


??渠道点位近期无明显变化,但企业端加大分销专场形式
??目前住宅市场渠道点位主力集中在2个点上下,部分远郊项目在3个点,起跳幅度在0.5,起跳套数在30套以上起跳。企业端万科、龙湖以周度特价房或一口价房源或分销专场抢收客户,特价房源售价比3月份下浮5%。部分资金链紧张企业,目前保持3月下旬的低价,加大分销力度、加增分销专场冲。
??三 二手房市场
??统计局公布数据来看,3月昆明二手房均价环比微涨0.4%,同比下降0.5%
??从国家统计局公布2022年3月全国70个大中城市二手住宅销售价格变动情况来看,昆明环比涨幅排全国第二,但同比仍然处于下行,具体看到户型,昆明3月的二手房市场中,90平米以下的刚需户型最受关注,环比增长0.6%;其次为90-144平户型,环比增长0.3%;144平以上大户型价格表现相对平稳,环比无变化。
??从安居客二手房房源在架数量来看,呈现下降趋势,环比下降2.7%,挂牌价出现下调
??昆明二手房房源在架数量约6万套,由于市场低迷,工抵房较多,二手房不具备价格优势,挂牌量下降,价格小幅下调,但整体保持高位。
??四 土地市场
??供地放缓,4月昆明主城无新增供应,仅安宁供应两宗商业用地
??本月昆明主城无新增土地供应,土地市场低迷。在旧改来,也出现民营企业推进放缓,例如本土龙头俊发,船房村城改已于2019年10月10日公开招标,确定俊发集团为项目前期合作伙伴。目前,因项目不具备可实施性,福海街道办事处已协调开发商对原有规划进行调整,并进行上报,因此征地拆迁工作启动时间暂无法确定。
项目|疫情下昆明及典型地州城市房地产市场前景展望


??房企拿地意愿低,4月拟出让净地无企业报名流拍,市场下行,国企央企对未来价格预期不足,高价地无人问津
??本月昆明成交土地3宗,可建体量3.17万方,主要以项目后续零星用地为主。原定本月22号拍卖的关上净地,因无人报名流拍,该地块位于城市核心区位,位置较好,周边发展成熟。前期关注企业均有上会,但地价接受度均在起拍价之下,导致流拍。

推荐阅读