??从热销项目来看，普遍集中在刚需刚改项目，刚需客群主要以地缘性刚需为主，地州刚需客户在2021年大量购房后，21年昆明地州客户占比约35%，2022年地州刚需置业客群有所减少。加之各地州出现疫情反复现象，增加了地州客户省会置业的观望情绪。高总价改善项目整体去化较差，仅少量城市核心精装改毛坯降价项目，去化较好，客户观望情绪严重，放缓置业。
??城市核心的特价房、近郊刚需特价房热销；滞销项目除价格、区位硬性因素影响外，产品打造不及竞品，导致滞销
??从典型热销项目来看，主要都是位于城市核心或者近郊板块。核心区域如华润悦府、隆盛府为控制总价，均推出精装改毛坯产品，价格大幅下降，促进成交。卓越滇池晴翠和光明璟宸项目，均属于城市近郊刚需项目，折扣力度到位，促进成交。
??“特价房”包装常态化，折扣力度减小，招商、俊发、中铁建力度较大，去化效果较好
??从房企优惠来看，主要以“特价房”为主，折扣力度普遍在500元/㎡左右，且特价房套数较少，以噱头营销为主。俊发本月多项目推出工抵房，优惠力度在8折左右；俊发目前多项目处于停工状态，急于现金流回笼，同时2022年交付压力较大，上半年预计交付，大概率出现延期交付现象。中铁、招商特价房优惠力度在1000元/㎡，项目主要以刚改产品为主，其中中铁项目位于城市远郊，主要以特价房吸引购房客户，招商项目处于尾盘出货状态。
??渠道点位近期无明显变化，但企业端加大分销专场形式
??目前住宅市场渠道点位主力集中在2个点上下，部分远郊项目在3个点，起跳幅度在0.5，起跳套数在30套以上起跳。企业端万科、龙湖以周度特价房或一口价房源或分销专场抢收客户，特价房源售价比3月份下浮5%。部分资金链紧张企业，目前保持3月下旬的低价，加大分销力度、加增分销专场冲。
??三 二手房市场
??统计局公布数据来看，3月昆明二手房均价环比微涨0.4%，同比下降0.5%
??从国家统计局公布2022年3月全国70个大中城市二手住宅销售价格变动情况来看，昆明环比涨幅排全国第二，但同比仍然处于下行，具体看到户型，昆明3月的二手房市场中，90平米以下的刚需户型最受关注，环比增长0.6%；其次为90-144平户型，环比增长0.3%；144平以上大户型价格表现相对平稳，环比无变化。
??从安居客二手房房源在架数量来看，呈现下降趋势，环比下降2.7%，挂牌价出现下调
??昆明二手房房源在架数量约6万套，由于市场低迷，工抵房较多，二手房不具备价格优势，挂牌量下降，价格小幅下调，但整体保持高位。
??四 土地市场
??供地放缓，4月昆明主城无新增供应，仅安宁供应两宗商业用地
??本月昆明主城无新增土地供应，土地市场低迷。在旧改来，也出现民营企业推进放缓，例如本土龙头俊发，船房村城改已于2019年10月10日公开招标，确定俊发集团为项目前期合作伙伴。目前，因项目不具备可实施性，福海街道办事处已协调开发商对原有规划进行调整，并进行上报，因此征地拆迁工作启动时间暂无法确定。
??房企拿地意愿低，4月拟出让净地无企业报名流拍，市场下行，国企央企对未来价格预期不足，高价地无人问津
??本月昆明成交土地3宗，可建体量3.17万方，主要以项目后续零星用地为主。原定本月22号拍卖的关上净地，因无人报名流拍，该地块位于城市核心区位，位置较好，周边发展成熟。前期关注企业均有上会，但地价接受度均在起拍价之下，导致流拍。
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