第四 ， 限制城市无限扩张 ， 严控大拆大建 。 2021年8月底正式实施的“防止大拆大建”文件 ， 以及今年的工作报告 ， 均提到了2022起要“限制城市无限扩张” ， 对于新拆和新建 ， 都有新的要求：拆除比例不能高于单元建筑面积的20% 。 另外还将矛头直指“撤县设区” 。 国家急着“踩刹车” ， 背后的意图再明确不过：遏制一城独大 ， 盲目摊大饼发展；提振县域经济发展 。
上述4个文件或者新标准 ， 我们统称为是2022楼市的“新规” 。 总的来说 ， 在新建住宅4层以上必须加装电梯、县城以多层为主、全面推进城镇老旧小区旧改、限高令、防止大拆大建等举措下 ， 未来城市的分化会日益加剧 。 更重要的是 ， 这些新的规定 ， 对存量房市场造成了巨大的冲击 ， 尤其是4楼以上居民要注意——第2-4条新规都涉及4楼以上居民 。 简单来说就是 ， 对存量房产生了重大的影响 。 具体而言 ， 2022起 ， 有3类房子或“无人接盘” ， 可能降价也难卖掉 ， 4楼以上居民注意了 。 房产专家刘博建议早打算：落袋为安或置换一二线城市的优质房产 ， 否则可能面临“砸在手里”的风险：
1、房龄长 ， 且梯户密集的“老破高” 。
“老破小”大家都知道 ， 是指房龄长、建筑基础破旧、社区狭小的老房子 ， 而“老破高”指的是房龄长、楼体设施破旧的高层建筑 ， 尤其是梯户密集的老房子 ， 两梯六户、两梯八户等 ， 一般基础条件都比较差 ， 比如人员杂乱、设施破旧、秩序混乱、噪音大等 ， 这类房子不管是自住还是投资 ， 价值都不大 。
为什么这么说？未来在4层以上的老旧小区旧改加装电梯、严控大拆大建的背景下 ， 市场上会出现更多更优质的好房子 ， 相比之下这类“老破小”不管是居住舒适度 ， 还是改造翻新、拆迁的概率都比较低 ， 随着时间的推移 ， 这类房子老化的速度会进一步加快 ， 不排除未来会沦为城市中的“贫民窟” ， 必然会被更多追求新、优、特的购房者所抛弃 ， 无人接盘也不意外；
2、严重过剩、商水商电、无学校且流动性差的公寓 。
一线城市核心区域优质地段的高端公寓 ， 一直都备受有钱人青睐 ， 比如深圳南山的公寓 ， 一套总价或高达数千万 。 但是并不是所有的公寓产品都有价值 。 一方面 ， 市场上的公寓严重过剩 ， 另一方面 ， 公寓交易税费高 ， 利润空间小 。 尤其是那些无学校、流动性差的公寓 ， 买到手后就可能砸在手中 。
【楼市|2022楼市“新规”下，3类房子或“无人接盘”，专家建议早打算】过去几年 ， 开发商喜欢打着不限购、总价低、单价低等幌子 ， 兜售公寓 ， 尤其是城市的年轻白领 ， 喜欢购买单身公寓产品 ， 殊不知这类房子除了居住 ， 投资价值几乎为零 。 事实上 ， 商水商电的公寓其实居住成本比普通住宅要高一倍以上 。
2022起 ， 在楼市“新规”下 ， 尤其是住宅实施新标准 ， 4层房以上全部装电梯 ， 老房子趁着旧改还能翻新 ， 当市场上选择足够多的时候 ， 公寓就算降价也很难卖掉 。 换句话说 ， 绝大多数的公寓都会面临无人接盘的窘境；
3、三四线城市盲目“摊大饼”开发的新城区、无配套新房 。
马光远曾经说过 ， 大量的三四五线城市 ， 房子已经严重过剩 ， 投资这些地方的房子是火中取栗 ， 炒作这些城市的房价是丧尽天良 。 在我们看来 ， 这话非常有道理 。 和一二线城市相比 ， 三四线最大的劣势就是 ， 留不住人 ， 归根结底是基础产业、金融、投资、资源等不发达 。 但很多三四线城市恰恰不接受现实 ， 过去这一轮棚改货币化政策的助推下 ， 盲目“摊大饼”开发新城区 。 在我们看来 ， 其主要目的是为了土地财政 。 但在需求和供应极度不平衡的情况下 ， 很多三四线城市空置率高居不下 ， 而且配套规划难以落地 ， 这就造成了恶性循环 。
推荐阅读
- 救市|多地松绑“救市”房地产或回暖
- 昆明|宁波楼市成交量再创新低，宁波楼市调控政策还会继续放松
- 楼市|杭州楼市升温，天津楼市降温，是不是完了？
- 合肥|房子或迎“萝卜价”？30天贬值40万，有人手握3套房卖不掉，3因素
- 地漏|卫生间“8不装”有多实用？也许只有体验过的人，才知道有多爽
- 工业化|“儿子，我想把房产证做我一人名下，单独列开”“你哪有房子？”
- 商业地产|商业地产巾帼， 擦亮“金城”名片
- 销售额|真方便！阳新“不动产登记+水电气过户”可一次办完
- 任志洪|为何简、简什么、怎么简？对话“极简生活”的年轻人
- 杭州|杭州楼市现状：楼盘投资了180亿？余杭要加油