??过去一年，中国房地产行业遭遇重创，土地市场流拍现象增加，楼市销量下滑；部分房企出现债务违约现象，引发行业整体信用下降，局部风险暴露。
??前行之路蒙上了一层阴影。
??行业到底发生了哪些深刻变化，又该如何应对变局。2021年上市房企财报发布之际，我们将关注关键数据、关键企业，剖析变化，由此引发的商业变局，以及观察这些房地产行业掌舵者们的决策与行动。
【 保利置业|TOP50上市房企2021年成绩单出炉：逾8成净利下滑 恒大融创年报推迟】??对港股房企而言，3月31日是年度“交卷”的最后期限，但今年这个惯例被打破。截至5月7日发稿，TOP50上市房企中，融创中国、中国恒大、世茂集团、佳兆业、中国奥园、新力地产的2021年年报一再推迟，未能发布业绩单。
??那些“交卷”的房企成绩亦不理想。据中国房地产报采访人员统计，TOP50上市房企（扣除6家未发布财报房企）2021年总营业收入共计4.74万亿元，同比增长14.69%；归属母公司净利润总额2708亿元，同比减少32.17%，降幅近3成；平均净利润率为5.71%，相比2020年下降3.95个百分点。
??业绩低迷下，众多房企前行之路蒙上了一层阴影。
??各项利润率指标降至历史低水平
??中国房地产报采访人员统计在列的44家上市房企中，归属母公司净利润同比下滑的企业数量达到35家，若再加上未能发布财报的6家房企，约占50强房企总数的8成以上。归属母公司净利润同比下滑幅度超过40%的有16家，万科在列，下滑45.75%；下滑幅度超过100%的有6家，分别是朗诗地产、阳光城、富力地产、荣盛发展、中南建设、祥生集团，这6家同时也是亏损房企。
??其中，朗诗地产实现营业收入80.76亿元，同比减少10.19%；全年净利润亏损7.78亿元，同比下滑673%；净利率为-8.62%，净资产收益率（ROE）为-17.46。每股基本亏损0.169元，不派息。
??“受限价等调控政策影响，公司部分项目出现亏损；坚持降负债也对现金流形成了一定压力。所幸多年来的谨慎、自律帮助我们度过了最为艰难的一年，回望来路，我们深知‘活下来'才是硬道理。”朗诗地产董事会主席田明在主席报告中坦言。
??面对净利润近乎腰斩式的下滑，万科集团董事会主席郁亮不仅向52万名股东表示诚挚歉意，还在《致股东信》中发表近4000字感言做检讨。他将下滑原因归为三大因素：毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。
??毛利率是反映商品经过生产转换内部系统后增值多少的指标。2010年，房地产行业平均毛利润率曾高达55%，被称为暴利行业。
??现在，从毛利率指标看，2021年TOP50上市房企（扣除6家未发布财报房企）平均毛利率降至20.3%，相比前一年下滑4.8个百分点。从单个企业表现看，仅华发股份、保利置业、禹洲集团3家房企2021年毛利率较2020年微增，其余全线下滑；下滑企业占比超9成。
??44家上市房企中，仅保利置业、宝龙地产毛利率还维持在30%以上；毛利率在20%-30%区间的房企有22家；毛利率在10%-20%区间的有18家；阳光城、富力地产的毛利率则跌至10%以下，分别仅为8.26%、6.5%，在2020年财报中它们的毛利率还在20%以上。
??从龙头房企看，万科2021年毛利率为21.82%，较2020年下滑7个百分点；中海地产2021年毛利率为23.54%，较2020年下滑6.5个百分点；华润置地毛利率为26.97%，下滑3.8个百分点。
??净资产收益率（ROE）反映的是单位资本的获利能力，一般认为，在15%以上是适合的高增长，下限不能低于银行利率。
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