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情绪会传染 ， 政策也会分裂 。
在经历了6年多的房住不炒的政策背景后 ， 越来越多的城市开始加入放开限购、限售及限价的大军中 。
限购、限售、限价 ， 到底对房价有什么影响呢？
在中国 ， 房产除了居住功能 ， 还有相当大的金融属性 。 而限购、限售、限价都是一种限制流动性的产物 。
除此之外 ， 限购、限售、限价对政府、开发商、投资者、刚需都有不同的影响 。
限购 ， 其实主要是对购买者进行筛选 ， 或者增加非刚需的购买成本 。 同时 ， 从开发商角度来说 ， 限购政策的出现 ， 直接导致客户群体基数的下滑 。
在供需关系的影响下 ， 在客户群体基数下滑的时候 ， 同一片区的开发商为了增加客户购买意愿 ， 势必要增加获客成本 ， 最终都会简化为降低客户的购买成本 。
限购政策是通过需求端的控制 。
而对政府来说 ， 限购政策的自由市场影响 ， 导致开发商竞争增加 ， 市场价格更具备优惠力度 ， 同时吸引刚需人群进入市场 ， 达成稳定整体市场的目的 。
【楼市|限购、限售和限价对房价的影响】因为 ， 只有更多的刚需人群入场 ， 才能保证房地产市场的相对稳定 。
限售则是控制流动性 ， 并增加购房者的持有时间 ， 一旦持有时间增加 ， 就以为不可预计的风险也进一步增加 ， 也很难在市场遇到转变的时候及时出售 。
就类似T+0和T+1的波动 ， 显然是差异很大的 。
在市场暴涨时 ， 无法达到变现的目的 。 比如一个房产暴涨30% ， 但是因为限售要持有3年 ， 分摊到3年的收益率 ， 也不是太性感 。
在市场暴跌时 ， 也无法产生恐慌性抛售 ， 就算是跌去了30% ， 你也卖不掉 。 但限售并不能排除断供的不可抗力风险 。
对于长期持有自住的刚需人群来说 ， 限售的整体影响并不大 。
关于长期持有的投资客 ， 在目前的租售比之下 ， 几乎是没有的 ， 而且房地产市场受政策影响极大 。
限价这个政策 ， 就比较坑了 。
要分两种情况 。
在周边价格相对稳定的区域 ， 我特别不推荐购房者购买限价的房产 ， 特别是成交价＜楼面价+建安成本的项目 。
资本是逐利的 ， 亏本的生意一定是没人做的 。
如果一个项目 ， 让开发商没有利润 ， 这个项目的品质肯定是有问题的 。 这样刚需上车后 ， 虽然以一个相对优惠的价格获取了房产 ， 但由于楼宇质量的问题 ， 也是有苦难说 。
而限价 ， 直接导致的是 ， 开发商开发一个项目的利润率变得非常透明 。 土拍的利益 ， 政府一个不让 ， 让开发商成为一个代建方 ， 赚取微薄的利润 ， 却承担着巨大的开发风险 。
这显然很不厚道 。
而这样的操作 ， 就不得不逼着开发商通过对成本的优化 ， 压低施工成本进行开发 。 而对于施工单位来说 ， 也就进一步通过偷工减料、减少建筑工人薪资等动作来增加利润 。
最终买单的 ， 还是购房人群 。
而期待降价的刚需人群上车了 ， 房价不涨了 。 又因为限价等原因导致楼盘的交付品质和宣传存在差异 ， 问题也就暴露出来了 。
这也是这几年引发的房地产维权事件多的原因 。
而周边价格不稳定的区域 ， 比如前两年 ， 杭州、上海、深圳等一些发生一二手房倒挂的现象 ， 导致一手房被疯抢 。
不但没有让刚需上车（可能部分刚需是幸运的） ， 还让更多有渠道的人凭空增加了财富 ， 进一步拉开了贫富差距 。
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