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碧桂园|碧桂园虚惊一场？( 二 )

碧桂园年报


不过 ， 有些问题解决了 ， 并不能说明问题的不存在 ， 更不能说明问题就没发生 。
2、销售业绩腰斩客观来看 ， 碧桂园这次风波的源头是一个客户投诉的小问题 ， 但竟然酿成如此轩然大波 ， 那么在此背后 ， 碧桂园究竟发生了什么？
说到底 ， 还是行业发展和企业经营都没有进入到预期的轨道中 ， 投诉被处罚只是问题的一根导火索 ， 在处理这个问题的表现上 ， 碧桂园不是不能及时地正面回应 ， 或许是更担心资本市场再一次“过激反应” 。
在这次风波发生前的5月4日 ， 碧桂园发布4月的销售业绩公告表示：碧桂园及其附属公司于2022年4月实现权益合同销售金额约226.4亿元人民币 ， 同比下跌57.14%；4月实现权益合同销售建筑面积约274万平方米 ， 同比下跌53.87%；折合权益合同销售均价8263元/平方米 ， 同比下降了629元 ， 同比降幅7.08% 。
单从4月的公告数据看 ， 说碧桂园的销售业绩“腰斩”并非危言耸听 。
根据近两年月度业绩公告可见：碧桂园在2022年1-4月实现权益合同销售金额约1218.7亿元人民币 ， 同比下降36.65%；1-4月实现权益合同销售建筑面积约1571万平方米 ， 同比下降27.60%；折合权益合同销售均价7757元/平方米 ， 平均下降1108元/平方米 ， 同比下降了12.49% 。

若是从今年的前四个月业绩情况来看 ， 碧桂园2022年4月销售业绩的“腰斩”并非单月的偶然情况 ， 而是自年初开始一路下滑的“必然” 。 毕竟 ， 在3月的时候碧桂园同比销售金额就已经出现了42.85%的跌幅 ， 4月只不过将这个跌幅进一步扩大了而已 。
我们将2022年前四个月和2021年同期的销售数据并列对比来看 ， 2021年销售业绩一路高涨 ， 2022年销售业绩一路下行 ， 形成了一个近似“剪刀差”的走势 。

【碧桂园|碧桂园虚惊一场？】当然 ， 碧桂园所面临的问题也是当前房地产市场同样面临的问题：一方面整体市场的不景气 ， 需求端的预期被“打压”严重 ， 另一方面3、4月份大范围的疫情防控 ， 让市场失去了一定的活力 。
如果这种行业发展趋势不能得到及时扭转 ， 碧桂园及其他房企出现危机或许只是时间的问题 。
3、年报光鲜的背后事实上 ， 碧桂园2022年4月销售业绩的腰斩 ， 除了市场的不景气 ， 还有2021年的有意收缩 。
碧桂园2021年年报显示：2021年碧桂园实现权益合同销售金额约5580亿元 ， 权益合同销售面积约6641万方 ， 基本维持住了2020年的销售业绩水平 。 2021年全年实现营收5230.6亿元 ， 同比增长13.0%；实现净利润269.3亿元 ， 归母净利润267.97亿元 。
相比于恒大的“躺平” ， 和融创的“佛系” ， 碧桂园2021年的业绩数据整体看起来还是不错 。
同时截至2021年末 ， 碧桂园账面现金还有1813亿元 ， 和2020年基本处于持平状态；平均融资成本为5.20% ， 相较于2020年末下降36个基点；净借贷比率为45.4% ， 相比于2020年末下降了10.2个百分点 。
能在2021这种整体市场急剧下行的大环境下 ， 保持这样平稳的经营状况 ， 甚至在某些核心财务数据指标中能优于往年 ， 碧桂园已超出了绝大多数人的意料 ， 实属难得 。
客观来看 ， 不否认碧桂园的业绩数据“堪称完美” ， 但也必须承认 ， 这种完美或许只是碧桂园的“光鲜皮囊” ， 其背后的潜在问题同样值得我们去正视 。
在2021年业绩报的资产负债表中 ， 在诸多相对平稳的数据面前 ， 碧桂园2021年“在建物业”项目资产货值下降至481.46亿元 ， 相比于2020年的1066.96亿元直接“腰斩” ， 同比降幅达54.88% 。

图 / 碧桂园2021年年报

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