??“最近土拍市场有一个趋势，除了央国企托底以外，联合拿地的房企越来越少了。CRIC监测数据显示，今年已完成首轮集中土拍的18个城市成功出让的336宗含宅地块中，只有33宗地块是由联合体竞得，也就是说每10宗地只有约1宗为联合拿地。过去，房企为分摊资金压力与风险，多以联合拿地实现规模突围，尤其市场准入门槛较高的北京、上海，联合拿地更是多见。早在2015年的时候，北京联合体拿地的比例就已经高达46%，而上海联合体拿地的比例也有32%。如今，北京首轮集中土拍结束后，联合体拿地的比例已降至17.6%。要知道，2021年北京首轮集中土拍时，联合体拿地的比例高达53%。当前市场下行、行业资金链脆弱已是不争的事实，房企合作的红利明显减弱。”
??01|18城联合拿地比例不足10%
??我们梳理了已完成今年首轮集中土拍的18个城市，已成交的336宗含宅地块中，联合体拿地的比例仅9.8%。
??其中，无锡联合体拿地的比例本轮最高，达到50%，联合体以民企+平台公司为主。此外，青岛、深圳、重庆、长沙联合体拿地的比例也在20%以上。
??作为房企联合拿地重镇的北京，2022年首轮集中土拍联合拿地的比例只有17.6%。
??2021年首轮集中土拍时，北京联合拿地比例升至高点，达到53.3%，最多时更是有5家房企组成联合体拿地，至第二轮集中土拍联合拿地的比例也达到了52.9%，第三轮集中土拍联合拿地比例急转直下，只有20%。
??除了联合拿地的比例下降以外，本轮联合拿地的特征也发生了变化。
??如果说2021年首轮集中供地合作拿地是以中小房企为主，那么2022年的合作拿地则呈现出“强强联合”的特征，而且，部分平台企业与规模房企联合的情况也不少见。
??联合体拿地越来越少说明什么？
??这一变化，意味着当前房地产投资收益已大不如前，同时行业暴雷风险加剧，合作方的资质成为波及房企自身安全与稳定的一大隐忧。
??图：已完成首轮集中土拍18城涉宅地块及联合拿地比例
??02|合作项目亏损成企业负担
??联合投资指向的合作开发，也在市场下行周期下，出现更多的不确定性。
??比如股东资金面出现问题，或对项目去化、利润前景预期不一致，导致投入不足、开发停滞、股权出售等问题，都在深刻影响着合作效益的实现。
??房企合作项目有两个非常重要的指标：并表项目和非并表项目。
??简单来说，并表项目收益直接计入合并报表营收，非并表项目经营成果则通过合营联营投资损益在财报体现。
??一个非常重要的趋势是，非并表项目投资收益在削弱。
??CRIC数据显示，已披露2021年年报的房企中，合营联营投资收益同比下滑的比例达到了65%。合作项目越多，下滑的幅度就越显著，比如，如万科、旭辉、正荣、德信等合营联营投资收益几乎减半。
??而且，合作项目投资收益大不如前。
??比如万科非并表比例保持在30%左右，但是2021年合营联营投资收益下降49.8%，越秀2020、2021两年非并表比例持平，但合营联营投资收益降幅达到55%。
??上述数据或多或少反映出合作项目的问题，而低效率、低效益合作项目必然会成为企业负担。
??表：部分房企非并表项目收益情况（亿元）
??数据来源：CRIC
??03|表内权益下降致归母净利润雪上加霜
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