【房贷|一念之差，选错房子就是一辆宝马的差价】
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2022年的5月 ， 注定不平凡 。
接连不断的政策利好 ， 让楼市再度蠢蠢欲动起来 。 网友大许 ， 一个在过去15年里 ， 凭借加杠杆进行房产投资的成功者 ， 又要“重出江湖”了 。
与以往相比 ， 这一次的大许略显“纠结”了 ， 他想卖掉自己金廊沿线一套颇为抢手的二手房 ， 去新市府入手一个“潜力”项目 。 但 ， 大许的手里还有两套相对“平庸”一些的房子 ， 也想尽早出手 ， 孰先孰后 ， 大许举棋不定起来 。
从大许身上 ， 我看到很多中年人的置业心态 ， 作为旁观者 ， 我决定将大许的故事作为一个案例 ， 推演一番 ， 希望给众多“当局者”一个清晰的方向 。
故事背景：大许的三套房
A房产：位于主城沈河区 ， 虽然目前价格比较坚挺 ， 但是已经是10年房龄的次新房了 ， 大许认为它“美人迟暮” ， 未来5年最多每平米能涨3000元 。
B房产：经开区的房子 ， 是2019年高点买的 ， 现在回想一下就是有点“上头” ， 目前 ， 从项目一期挂牌价来看 ， 还亏着利息呢 。
C房产：北皇姑的房子 ， 有学区 ， 临近大学城 ， 不愁租 ， 虽然价格没涨 ， 但也没降 。
大许看上的新房在新市府 ， 2万多的价格 ， 市场一旦回暖 ， 3万/㎡甚至更高 ， 也不是没有可能 ， 是值得置换的 ， 需要考虑的只是顺序问题 。
大许跟很多朋友都聊过 ， 大家都建议卖掉A ， 不是喜新厌旧 ， 而是对“差”房子的不甘 。 最近 ， 政策回暖明显 ， 说不定新一轮的“行情”来了 ， 近郊盘又能翻个番儿卖出去了呢 。
那么 ， 介绍完背景 ， 咱就好好掰扯掰扯这个事儿 。
一念之差 ， 就是一辆宝马的差价
大许想要卖掉的A房产 ， 主城区的房子114㎡ ， 因为周边没有土地 ， 也没有品质更好的次新房 ， 5年后每平方米涨3000元/平方米是大概率 。 最关键的是 ， 这房子租金还高 ， 一个月4000元可以轻松找到租客 。 5年下来房子增值和租金收益是58.2万 。
到那时候 ， 15年房龄的稀缺房产 ， 毗邻大型商业和地铁 ， 仍然不能出售 。
相反 ， 目前的经开区 ， 除了华润二十四城之类的 ， 有核心配套加持、品质又很不错、还在不断兑现配套利好的大盘之外 ， 其余的二手房都在跌 ， 大许这套房在经开偏西的位置 ， 当年1万/㎡的房子 ， 现在隔壁小区新房单价只要五六千 ， 大许的邻居也有8500元/㎡挂二手的 。
去年杉杉奥莱开业 ， 并没有给经开的楼市带起一波“节奏” ， 从城建规划来看 ， 未来也没有足够大的刺激 ， 大许也不得不承认 ， 这套房子未来不涨是大概率 ， 租客也会越来越少 ， 按满足计算 ， 5年的受益也就能有10万块吧 。
北皇姑的房产C好一些 ， 出租不愁 ， 5年10万元的租金收益可以稳稳落袋 。 问题是周边有大量次新房 ， 形成竞品的新楼盘也有四五个 ， 5年后房价也很难上涨 。
大许如果卖掉A房产 ， 换完贷款可以拿回300万现金 ， 如果卖掉近郊的B和C房产 ， 能拿回200万现金 ， 差出的100万贷款5年利息大约是12万 。
58.2W-10W-10W-12W=26.2W ， 不夸张的说 ， 一辆低配的宝马就出来了 。
这还是最表象的 ， 最容易想到的部分 ， 实际情况还不止于此 。 这一轮楼市下行 ， 经开、沈北等近郊的房子 ， 受影响较大 ， 购房者的置业逻辑改变了 ， 对近郊楼盘的信心很难恢复 。 5年后 ， 能接二手的客户恐怕会更少 。
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