? 万科、招商资产减值计提超30亿，房企还需轻装上阵|行业透视 | 流动性
??◎ 作者/朱一鸣、汪慧
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??资产减值是指资产的可收回金额低于其账面价值。近年来，受行业盘整及疫情影响，房企加速“缩表”，资产减值计提现象普遍，这也在一定程度拉低了净利润水平，甚至成为部分企业亏损的主因，影响不容忽视。
??目前来看，市场下行压力延续，房企资产减值亏损的“阵痛”或仍不可避免。但从长期来看，资产“瘦身”也是行业回归理性、稳健发展的利好信号。以下本文将具体分析行业资产减值现况、成因以及房企主要面临的风险点。
??大额资产减值频现
万科、招商蛇口计提均超30亿元
??从2021年财报披露来看，多家房企大额计提资产减值，且计提规模增幅显著，导致净利润受到不同程度冲击，头部房企也不例外。2021年末，万科对资产进行全面减值测试，就部分项目、个别股权投资计提了35.3亿元资产减值，较2020年末增加15.5亿元，合计减少权益净利润约25.5亿元。招商蛇口计提资产减值也达到33.9亿元，较2020年末增加31.9%。
??风险房企也是资产减值的重灾区,这些企业为应对流动性困境，纷纷通过降价销售、低价出让资产回流资金，从而面临更大的挑战。2021年，华夏幸福计提资产减值达131.88亿元，较2020年73.38亿元同比增加79.7%。此外，阳光城、蓝光分别计提资产减值69.29亿元、65.76亿元，均处于行业高位区。
??整体来看，经历高速增长期，资产“虚高”企业不在少数。随着行业回归理性，在市场下行压力下，驱动了更多房企计提资产减值。尤其是2021年下半年，行业深陷流动性困境，企业违约、暴雷事件频发，购房信心严重受挫，市场需求进入寒冬期，销售价格预期、资产评估更加谨慎，因此也导致大额计提资产减值现象普遍。
??市场不确定性大存货或加剧资产减值风险
??从资产减值计提构成来看，存货跌价损失占最重头，长期股权投资、投资性房地产以及其他减值损失占比一般较小。目前市场下行压力延续，存货资产不确性也增加。尤其是持有大量存货的企业，不仅资金被占用，增加企业流动性压力，同时面临的资产减值风险也较高，对企业业绩波动和估值都会产生连带影响。
??从目前行业存货现况来看，受政策监管、资金限制，房企普遍收紧投资、加速去化，整体存货量增速持续放缓，头部房企碧桂园、万科、中海等存货总量仍领头，此外华侨城、建发国际、华发等国企存货量也位列高位区。但由于各个企业战略惯性、库存结构、去化效率不同，未来面临风险也不一样。
??除了行情影响外，存货跌价风险还较大程度取决于房企的存货周转效率以及现房库存积压情况。结合企业存货周转率和现房库存占比（已竣工存货/存货总量）来看，存货周转率低、现房库存占比高的房企，存货资产减值风险更高。如合生创展，尽管近几年积极进行战略调整，加快去化，但“慢周转”特征仍显著，2021年存货周转周期只有0.15，且现房库存占比高达34.1%。在市场下行背景下，房价预期不容乐观，且去化压力大，库存若进一步挤压，不可避免会带来更大的资产减值压力。
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