至于刚需者嘛 ， 限购政策原本就没对他们进行过多限制 ， 放不放松对他们其实没有太大的影响 。 买得起的一直在想办法凑钱买 ， 买不起的政策再松对他们都没影响 。 更何况 ， 不少刚需者这两年的收入状况不佳 ， 收入预期也不太乐观 ， 在大额支出上也变得更加谨慎了 。
所以 ， 一旦政策出现松动 ， 到底是卖得多还是买得多 ， 还真不好说 。
叁
经济学家任泽平团队2021年发布的一项研究显示 ， 2020年中国城镇住房套户比为1.09 ， 一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12 ， 中国住房整体已经静态平衡 。
关于房价 ， 业内有一个说法 ， 叫作“长期看人口、中期看土地、短期看金融” ， 放松限购、降低首付都可以归类于短期的金融手段 ， 但对于房子这个中国家庭最主要资产来说 ， 普通人更看重的还是其长期持有的价值 。
但长期来看 ， 房子恐怕未必比孩子更值得投资 。
以日本为例 ， 2018年10月 ， 日本全国共有住宅5759万套 ， 家庭总数则只有4997万户 。 所以 ， 在日本几乎没有人认为房价会大幅上涨 。 而这一切的背后 ， 是日本年轻一代人口的相对减少 ， 和年轻夫妇结婚率的不断下降 ， 以及老龄化的不断加剧——截至2020年10月 ， 日本65岁以上老年人达到3607.78万 ， 占总人口的28.6% ， 创下历史新高 。
最新的人口调查数据显示 ， 目前我国60岁以上的老人有2.6亿 ， 占了总人口数量的18.7% 。 从2022年开始 ， 第二次婴儿潮也就是1962至1975年出生的人数将平均以每年2000万的速度逐步迈入60岁的大关 ， 这就意味着未来10到20年 ， 60岁的老人数量将增加一倍 。
与此同时 ， 2021年我国人口的出生率为7.18‰ ， 已经连续两年跌破10‰（即1%） 。 而资料显示 ， 2021年出生率也是近72年（1950年以来）来的新低 。
当然了 ， 任泽平团队的研究同时也指出 ， 东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市 ， 由于人口外迁严重 ， 不仅已经出现供给过剩 ， 而且未来过剩程度还将加深 ， 但住房的区域供求差异极大 ， 随着人口往都市圈城市群流入 ， 未来一些城市仍将面临住房短缺现象 。
3月17日 ， 青岛市统计局、国家统计局青岛调查队联合发布《2021年青岛市国民经济和社会发展统计公报》 。 公报显示 ， 青岛市人口总量平稳增长 ， 2021年末 ， 全市常住人口1025.67万人 ， 比上年末增长1.49% 。 与第七次全国人口普查时的1007.17万人相比 ， 青岛市常住人口增长18.5万人 。
从这一点上来看 ， 既然青岛的人口仍然保持着增长的态势 ， 那么 ， 青岛的房价或许至少可以在未来的一段时期内保持一定程度上的坚挺 。
但这样的坚挺能够持续多长时间 ， 恐怕谁都说不清 。
毕竟 ， 房价的整体下行 ， 尤其是对于房价下行的预期 ， 已经很难逆转了 。
所以 ， 即使青岛跟进放松限购限售 ， 对房地产市场影响几何 ， 也仍然有待观察 。
（瞰青）
【限购|山东济南等多地放松楼市限购限售 青岛会跟进吗】
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