宁波|因城施策的放松，救不了楼市购房置业

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最近的楼市实在太魔幻了。
一边是4月份以来，有超过100座城市放松了调控，限购、限贷、限售、限价，均不同程度打开，央行更是一周之内两次降息，按揭利率大幅下滑，政策宽松程度多年未见。另一边则是全国人民统统“躺平” ，你不买，我不买，大家都不买房。根据CRIC数据， 1月全国商品房成交量跌40%；2月跌47%；3月跌53%；4月跌59% 。政策越来越松，买房的人却未来越少。到底出了什么问题？首先可以肯定的是：我们并不缺房子。目前我国城镇人均住房建筑面积已超过40平方米，也就是说，三口之家的住宅平均面积有120平米，其实是绰绰有余。虽然很多人说，这个数字包括了大量三四线城市没人要的房子，但就算在一线城市上海，住房自有率也达到了63.2% ，人均住房建筑面积达37.4平方米。无论是自己有房住还是租房住，都没有到“一定要买房”的地步。上海要是有成规模的市民露宿街头，是要上新闻的。况且，如果住房越紧缺，楼市应该越火，那深圳应该是全国房地产最火热的城市。然而， 2022年前4个月，深圳一共只成交了5400套二手房、11200套新房，平均每个月4150套，同比去年下跌60%以上，创造了2008年以来的新低。深圳的住宅紧缺程度是全国首屈一指的，管理2000多万人口，却只有200万套商品房，大量的市民住在城中村、商住楼、保障房甚至工厂宿舍里。
深圳常住人口一共有750万户，加入一套房子的成交对应的是一户人家的购房，那么按照目前的成交量，一户人家要等1807个月，也就是150年才能轮到一次买房机会！深圳人民不买房子，真的是不缺房吗？事实是，经过商品房几十年的发展，房子早已被人们认作是一件投资品，而不是消费品。缺房住？没有的事，赚钱才是动力！买不买房子，大家其实很实在，就问2个问题：经济好不好？决定涨幅预期。利息贵不贵？决定机会成本。 2008年， GDP增速9.7% ， M2涨幅17.8% ，房贷利率6.1% ，打7折后只要4.3% 。稳赚不赔，冲！2015年， GDP增速7.4% ， M2涨幅13.3% ，房贷利率4.9% ，打85折之后只要4.2% 。稳赚不赔，冲！然而到了2022年，情况大不一样了。一方面，经济增速、收入预期下来了。最近两个季度， GDP增速分别是4.0%、4.8% ，经济增速已经下降到5%的平台期了。更何况4月以后，疫情反复，动不动停工、裁员、重锤，别说5%的增长了，很多人已经把今年的收入预期降到了负数。活着就好。另一方面，房子的赚钱效应也减弱了。和过去十几年对比，房子涨幅随着经济增速一起越来越低。原来6千一平，涨到1万、2万，阻力比较小。而现在起步就是3万、4万，再要往上涨需要的动能，却是指数级上升的。然而，房贷利率却没什么变化，算上加点，还是维持在5%左右。 GDP增速4.8% ，房贷利率5.0% ，那还买个啥房子？赚钱效应急剧减弱，自然没人贷款，甚至提前还款，于是就出现了居民贷款余额连续减少、房产销售加速下跌的两大现象。很多人说，这不开始“因城施策”松绑楼市了么？一定会拉起来。但是我在这里大胆提出观点：因城施策，根本无法根本扭转购房预期。为什么？因为现在的因城施策，非常明显的特点就是：能级越低的城市，放得越松；能级越高的城市，越是收紧。三线城市，限购全部放开，首套房首付20% ，二套房首付30% ，认房不认贷，甚至还有契税补贴、购房补贴。二线城市，限购松到只要6个月社保，首套、二套首付也分别降到30%和40%-60% ，二孩家庭再送一张房票。而一线城市，无论是限购限贷，还是贷款利息，基本都纹丝不动，更别说鼓励你买房了。然而，全国新房均价9000多一平， 80%的城市都是3-5线城市，楼市其实非常萎靡，加上之前说的涨幅预期低、机会成本高，于是调控越松，反而越没人买：限购放开？没用，我缺的不是房票，是钱。利率降低？没用，我缺的不是利息，是首付。契税补贴？没用，这种兰博基尼200元券，丝毫没有吸引力。首付降低？也没用，这个时候大家都在收缩、存钱，根本不可能加杠杆。我们要知道，楼市调控，为什么有的城市放的多，有些城市放得少？完全和楼市基本面相关：越是放松的城市，越缺楼市购买力，而一线城市，基本面最好、杠杆率最低，因此也收得最紧。因此，越是放松的城市，楼市也表现越差。 4月份，一线城市新房价格环比上涨0.2%；二线城市新房价格下降0.1%；三线城市新房价格环比下降0.6% ，降幅比上月扩大0.4个百分点。目前的因城施策，相当于让卧床病人猛锻炼，让健康人士躺在床上，能有效果吗？作为居民财富锚，房子不赚钱，意味着资产不增加，别的也没啥好的投资渠道，于是全体居民就一起躺平、紧缩。首先就是大件商品的“非必要不消费” 。 4月，汽车销量下滑48% ，手机出货量下降32% ，连疫情封控下的上海，团购买菜价格涨了好几倍的情况下，社会消费品零售总额都下降了48% 。更别说可有可无的可选消费了，大多数4月都腰斩了，宝格丽等奢侈品牌销售直接“消失” 。

宁波|因城施策的放松，救不了楼市

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