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最近很多物业公司又在开展护盘行动 ， 建业新生活、旭辉永升、融创服务等都接连出手 。 连续搞事情的融创服务 ， 十天内先后五次回购股份 ， 花费了将近八千万元 。
如果要回溯 ， 物业公司的护盘行动 ， 从去年下半年起就很频繁 。 行业规模一哥碧桂园服务 ， 从去年11月发布公告说要回购和关联人增持以后 ， 前前后后回购动作不下十次 。
我们知道 ， 回购股份往往是企业提升股价、提振投资者信心的手段之一 。
至于说为什么要提升股价 ， 原因又有很多 ， 有可能是二级市场表现失真 ， 有可能是受突发事件影响、被关联方拖累 ， 也有可能是整个行业出现颓势 。 年初至今 ， 碧桂园服务股价已经跌去35% ， 市值回到1000亿港元的关口 。
而碧桂园服务首次到1000亿市值 ， 恰好是在两年前的5月份 ， 而后又用了八个月 ， 突破2000亿大关 。 那是2021年的新年前后 ， 整个行业似乎都被新年的氛围包裹住 ， 进入了狂欢状态 。
但现在 ， 物业在资本市场的曲线 ， 在经历了一轮高峰之后 ， 又回到了以前的状态 。
01 物业股部分回到了2020年之前截至2019年5月 ， 一共有14家物企在A股或者港股上市 。 当时物业股还没飘起来 ， 平均市盈率在25.5左右 ， 最高的在40左右 。
3年后 ， 上市物企数量已经增至55家 ， 平均市盈率仅有13左右 ， 最高的在45 。 估值和股价方面 ， 增长者有之 ， 下跌者有之 。
2019年和2022年14家上市物企表现
关于物业股的失落 ， 市场有很多分析 ， 共同的一条是：与房地产市场瘦身直接相关 。 去年房地产经历了一波流动性危机 ， 差点崩盘 ， 行业进入“青铜时代”已成业内共识 。 丁祖昱预计未来行业规模回到5年前 ， 彻底告别高速增长 ， 进入无增长的周期；郁亮称地产行业利润向制造业看齐 ， 用词变成了“管理红利时代”、“赚小钱、赚慢钱、赚长钱时代” 。
母公司房地产大撤退 ， 物业显然受到了负面影响 ， 首要就是在资本市场逐渐降温 ， 从去年7月后IPO和配股数量放缓非常明显 。 再加上物业公司的轻资产性质 ， 物业基本上没有其他的融资渠道 。
但前几天 ， 标普发布公告却说 ， 物业主要的行业参与者将在未来两年快速增长 。 即使开发商完成的项目减少 ， 大型物业管理公司的业绩仍将保持弹性 。 而且 ， 房地产开发的低迷周期也促进了行业整合 。
地产圈里有句话是 ， 东亚没有新鲜事 。 提起房地产 ， 无一例外要对标一下日本泡沫与失落的二十年 。 但站在行业角度 ， 可能更想看看 ， 到底如何从大溃败下走出来 。
02 日本房企几位巨头 ， 穿越寒冬都离不开物业#卖掉东京 ， 可以买下整个美国#
当年热梗可不是瞎说的 。 东京银座的鸠居堂 ， 80年代挂牌价是1亿1千万日元/平米 ， 合97万美元/平 ， 这个数字是创了吉尼斯世界纪录的全球最高低价 ， 可以让很多人瞬间失去想象能力 。
一直到1991年 ， 日本六大城市住宅地价在36年间上涨了211倍 ， 随后 ， 在3个月内崩溃 。 3个月里 ， 东京房价狂泻65%；之后的两年时间里 ， 日本 2323 家房企集中破产 ， 平均每天能倒闭 3 家 。
日本全线进入“失去的二十年” ， 房企也经历了长达 20 年的“至暗时刻” 。 当时日本有两种房企 ， 一种是已经破产的 ， 还有一种是正在破产的 。
“活下去” ， 真的不是噱头 ， 而是最真实的写照 。 三井、住友、三菱这三大巨头 ， 是唯三历经几轮洗牌 ， 最后成功坚挺在top20之列的房企 。 但即使是他们 ， 依然持续了多年负增长 ， 三菱的净利润更是一度-100% 。
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