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徐汇|房改房交易如何避免“隐性共有人”陷阱？

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徐汇|房改房交易如何避免“隐性共有人”陷阱？

经典案例
张先生看中了一套龙先生名下的房改房 ， 双方协商好房价后 ， 约定2天后签订房屋买卖合同 。 签合同当天 ， 龙先生独自到中介门店与张先生签订买卖合同 。 中介询问龙先生 ， 他太太是否可以到现场签名 。 龙先生回复称已经和太太商量好 ， 且房产证只有他一人名字 ， 他一人签合同就行 。 合同签订后 ， 张先生按约定支付了龙先生20万定金 ， 并约定10天后到不动产登记中心办理相关手续 。
过户当天 ， 登记部门工作人员告知双方 ， 该房屋属于房改房 ， 需要夫妻双方同时签名才能办理相关过户登记手续 ， 但因龙太太身在外地 ， 当天无法到场补签名 ， 双方只好重新约时间办理过户登记手续 。 几天后 ， 龙先生因个人原因 ， 以太太未在合同上签字、合同无效为由 ， 拒绝继续办理过户登记手续 ， 并表示会把定金退还给张先生 。 但张先生认为自己已按约定支付定金 ， 也按双方之前的约定去办理过户手续 ， 龙先生拒绝履行合同 ， 应当按合同约定赔偿违约金 ， 即交易价款的20% 。 而龙先生坚持以不动产登记部门要求房改房必须夫妻二人都签名方可办理过户登记为由 ， 称太太未签名 ， 故不存在违约 ， 应当是合同未成立 ， 只要退回20万元定金即可 。 双方因此争执不下 。


公证人提示
本案中 ， 龙太太虽未在产权证上注明或显示为房屋共有人 ， 但在《房改房上市缴款明细表》有登记 ， 则是作为“隐性共有人”存在 ， 无论签订房屋买卖合同或办理产权登记 ， 都需要夫妻双方共同办理 。 因此 ， 购房者在购买房改房时应警惕房屋“隐形共有人” 。
其实 ， 若采用公证服务 ， 本案可有两种解决方案：
01声明书公证
根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十九条 ， 买卖合同因出卖人没有处分权不能履行的 ， 人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失 。 但买受人举证证明夫妻另一方知道而未表示反对的 ， 可以判决合同继续履行 。 本案中 ， 张先生在购房时可要求龙先生出具经公证处公证过的 ， 其太太知晓并同意该套房屋上市出售的声明公证书 ， 则可避免本案出现的纠纷情况 。
02委托书公证
本案中 ， 张先生在购房时也可要求龙先生出具经公证处公证过的 ， 其太太委托其单独出售该套房改房的委托公证书 ， 则在发生合同纠纷时 ， 该份具有证据力和公信力的委托公证书就可作为重要的诉讼证据 ， 帮助自己维护合法权益 。
知识链接
1.声明书公证
指公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请 ， 依法证明其在民事活动中的单方意思表示的真实性、合法性的活动 。
2.委托书公证
【徐汇|房改房交易如何避免“隐性共有人”陷阱？】指公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请 ， 依法证明其授权他人以自己的名义实施法律行为的意思表示的真实性、合法性的活动 。

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