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1、新一批房源
本次这220套住宅 ， 分别位于7#楼和9#楼 ， 另外2#楼、3#楼6#楼和10#楼已于2021年12月入市 。
本次一房一价表：
点评：7#楼为高层建筑 ， 分摊率21.08%；端户为125㎡ ， 中户则是111㎡ ， 户型定位为改善 。 本栋均价为2950元 。 从单价看 ， 超26000元的起价 ， 最高超30000元 ， 导致单套平均总价超300万 。 从层高差来看 ， 本楼在10层以上单价已经普遍超过30000元 ， 很考验买房人实力 。 此外 ， 同层的价格 ， 依然遵循端户比中户贵的规律 。
点评：9#楼为高层建筑 ， 分摊率为20.63% ， 要比7#楼分摊率的21.08%低一些 。 从楼栋均价来看 ， 9#楼均价29201 ， 也比7#楼低一些 。 从一房一价来看 ， 9#楼在单价和套均总价方面 ， 均要比7#楼低一些 ， 但是两栋楼在小区区位却不同 ， 9#楼位于外围 ， 靠秀山路；7#楼位于小区中心 ， 无大马路烦恼；从楼栋布局优劣 ， 显然9#楼不如7#楼 。
2、网签分析
作为五四北核心区的项目 ， 以及约1000户的体量 ， 了解鲁能公馆三期网签销售情况 ， 对于把握五四北乃至福州楼市近期行情变化 ， 大有益处 ， 这也是我们特别关注原因 。
由于区位和价格 ， 该项目定位是五四北改善客群 ， 对于资金有较大要求 。
现在分析网签情况 ， 时间截至6月1日：
已经入市670套 ， 去掉5月31日领证的220套 ， 那么从2021年12月到5月之间 ， 实际在售房源为450套 ， 经过半年销售 ， 去化152套 ， 去化率约33.77% 。
1月13日 ， 我们也曾经统计过该盘网签情况：
1月的数据是450套房源 ， 销售39套 ，
对比6月的数据 ， 现在的152套网签套数减去39套 ， 即过了4个多月 ， 卖了113套 ， 平均每个月25套销售速率 。
从网签速度来看 ， 鲁能公馆三期网签率大体反映楼市行情 ， 可能比预计要好一些 ， 总体来说五四北改善观望情绪较重 。
3、可等等看
从目前五四北板块来看 ， 分为两个层次：
一个是核心地段 ， 有商业、医疗、城市建设 ， 甚至地铁等优势；目前在售楼盘以鲁能公馆为代表 ， 以及未入市的建发璟园 。 这些项目定位改善 ， 总价要求较高 ， 一般在300万-400万以上 ， 但是房源量并不多 ， 后续去化压力较小 。
另一是外围片区 ， 以泉头和战坂为主 ， 在城建、交通、教育配套相对缺失；目前在售楼盘以熙悦府、金地五四领峯等为代表 。 这些项目定位为刚需 ， 有的是安置商品房 ， 也有纯商品房 。 总价在150-200万 ， 是目前五四北主力库存 ， 通常以打折分销形式出现 。
作为改善盘鲁能公馆三期 ， 超29000元均价 ， 卖点是纯商和较好的区位 ， 但是定价偏贵 ， 未来升值预期较小 。 建议可以等价格回调 ， 再入手也不迟 。
【购房置业|五四北改善盘网签分析：核心区卖不动！买房人在观望】最后 ， 我们来看看全国主要地产1-5月表现 ， 同比近50%跌幅 ， 已经大体说明楼市行情 。 在这种背景 ， 鲁能公馆三期显然也很难走出自己的独特行情 。
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