1953年香港大亨霍英东发明了“卖楼花” ， 所谓“楼花” ， 就是先开花（付首付）后结果（房子建成） 。 首创了在房子动工兴建前先交定金、后分期付款这种销售商品房的模式 ， 这一创新就是新房预售制度雏形 。
随后 ， 这一制度由香港传入内地 ， 并在新房销售中广泛的运用 。 无疑商品房预售制度对开发商来说是最有利的 ， 在不占用太多启动资金、楼还没有建好的情况下就可以挣得巨额的利润 。
画个图就可以拿去卖房子 ， 典型的空手套白狼 。
不得不说 ， 商品房预售制在改革开放初期是有其历史使命的 。 它的本质是双赢的 ， 因为有了它 ， 很多老板才愿意、更重要的是 ， 才有能力、有机会干房地产开发 ， 去盖更多的房子 。 也因为它 ， 很多拿不出全款的购房者 ， 通过分期也能成功买房 。 从而 ， 地方政府能收获土地财政 ， 对推动中国的城市化进程起了巨大的促进作用 。
但嚼叔认为 ， 在运行半个世纪后 ， 它该退出历史舞台了 。
有朋友问商品房预售制度对老百姓、购房者有没有好处？客观的说是有一定好处的 ， 因为预售制度节约了开发商的资金成本 ， 某种程度上会反应在房价上 。 但是近些年房子金融化属性很明显 ， 决定房价的因素又很多（卖房市场、政策限价等） ， 因此开发商的成本对新房房价的影响非常弱 ， 所以老百姓对预售制度带来的好处的体会肯定不明显 。
但预售制度给购房者带来的坏处（风险）可太多了 ， 随便举例 。
一是货不对板 ， 很多购房者花完“六个钱包”等交房后 ， 发现交付标准和开发商宣传的不一样 ， 毕竟多数购房者都非专业人士 ， 交付承诺多少由开发商说了算 ， 虽说有样板房 ， 但是公区、景观绿化等完全靠押注开发商的良心了 。
二是质量堪忧 ， 房子不像汽车、手机那样的机械化、流水线工业产品 。 嚼叔之前文章也提过 ， 这几十年来建筑业的技术进步和其他行业比起来非常小 ， 大部分建筑施工甚至还是粗放式的手工打造模式 ， 因此购房者买的精装很可能变成“惊装” 。
三是房子烂尾 ， 小开发商跑路 ， 大开发商经营不善、资金链断裂 ， 都可能导致交不上房 ， 可悲的是购房者 ， 不但住不上自己的新房还要继续每个月还房贷 ， 独自承受了100%风险 。
因为它本身也是一个不对等的制度 ， 因此近些年 ， “房闹”在媒体上已经屡见不鲜了 。
这是关乎老百姓的民生问题 ， 也关系到社会稳定 ， 国家必然是有所行动的 。 2020年以来 ， 特别是在21年初恒大爆雷后 ， 很多城市出台了加强预售资金监管的相关政策 ， 确保专款专用 ， 确保项目能按时保质完成 ， 顺利竣工交付 ， 保护购房者合法权益 。 即房企须将预售资金按一定比例存入银行专用监管账户 ， 只能用作本项目建设 ， 不得随意支取、使用 ， 且随着项目施工进度拨付 。
这样问题就来了 。 房企爆雷 ， 简单的说就是“没钱了” ， 一是前端融资受阻（三道红线、评级下调、银行抽贷等原因 ， 且按不表） ， 二是后端销售回款受阻 ， 除了房子卖不出去原因之外就是预售资金监管 ， 即使房子卖了 ， 大部分钱也到不了开发商手里 ， 政府帮你看着 。 因此 ， 从21年下半年起 ， 开发商爆雷如烟火般绚烂 ， 政府又怕爆雷后导致房子烂尾影响民生 ， 更加强了资金监管 ， 如此般 ， “连锁反应”、“恶性循环” 。
开发商一批一批躺下了 ， 地卖不出去了 ， 土地财政无以为继 ， 结果就是大家看到的各个城市最近连续出房市利好政策（详嚼叔之前文章《各地楼市新政喊你上车 ， 市场会有啥反应？》） ， 这其中就包括呼吁放松商品房预售资金监管 。
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