福州|饥渴的开发商，要从物业费中吸血了苏洋

以下文章来源于米筐投资，作者钟灏

这两年，房地产开发商的难处大家都知道。
大家不知道的是，在这样的债务压力下，开发商竟然打起了物业费的主意——打算从旗下的物业管理公司吸血，以获取资金度过难关。

1

从去年年中恒大暴雷至今，已经快一周年了。但这场房地产业的危机仍然没有结束。
今年6月到8月，房企们又将迎来一波偿债高峰期：6月的债务到期规模为872亿元， 7月为1215亿元， 8月为1012亿元。

资料来源：万得，中银证券
可见当前房企仍然面临着很大的资金压力。
表现在财务数据上，就是房地产行业（样本为申万板块所有126家A股房企）的“筹资性现金流”继2021年首次为负之后（-3297亿元），今年一季度继续为负（-140亿元）。
筹资性现金流为负，意思就是通过融资得到的现金大于支出的现金。
接下来的几个月，有些公司还会传出爆炸声。
怎么办呢？
房产开发的周期性波动非常大，但大家的物业费都还是照交不误的，于是物管公司成了稳定的现金奶牛。
而主流开发商都有自己的物管公司，所以便通过一系列财务运作，乾坤大挪移，把资金输送给了开发商。
运作的方式，就是关联交易。
比如，物管公司从开发商手里买下商务楼等项目。
比如，开发商在卖房子的时候就直接把两年的物业费加在里面，却迟迟不把这部分钱转给物管公司。
再比如，房企发债没人买，那就让物业公司买，反正这些债券在物管公司的资产负债表上也归为资产，看不出什么猫腻。

2

去年12月，世茂股份发公告说，准备把旗下的物业管理业务相关的公司和业务全部卖给世茂服务。
交易价格为16.535亿元。
注意世茂股份和世茂服务这哥俩，它们是同根生，互相关联。世茂股份主做房地产开发业务，世茂服务主做物业管理业务。这块交易是典型的关联交易。
明明都是自己人，为什么还要出售呢？
它自己的解释是：
通过整合可以进一步做大物企的服务规模，有利于提高它在资本市场的估值，因为在管面积越大，物业费越多，估值也就越高。
但实际上，这种左手倒右手的把戏，明明就是通过溢价购买来把现金输送给地产开发商。
使用同样手法的，还有中国奥园。
中国奥园在遭遇流动性紧张之后，本想把旗下的物管公司“奥园健康”给卖了，以求度过难关。
但后来一想，既然房产开发大势已去，物业管理反而是“现金奶牛” ，优质赛道，这样卖掉是不是自毁前途？
所以换个思路，直接向物管公司吸血吧。
2021年12月，奥园健康发布公告说，要以现金人民币7871.36万元收购一家公司的70%股份。
被收购的这家公司，名叫万勇发展。这本是一家连亏两年的垃圾公司，根本没啥核心竞争力，但它是中国奥园旗下的项目，当中国奥园需要用钱，就把它高价卖给了奥园健康。
其实7800万的输送还是毛毛雨。 2021年度，奥园健康和中国奥园之间有总计达65.96亿的神秘资金往来，说不清道不明，年报至今还没有发布。
输送得最明目张胆的，还要属恒大。
今年3月份恒大物业披露，它账上本来有140.04亿，却拿了134亿作为质押保证金，用于给第三方做担保贷款！

福州|饥渴的开发商，要从物业费中吸血了

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