天津市|浙江地产富豪，头很疼二手房

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嘉兴地产富豪沈天晴和他的佳源系最近比较烦。一边是旗下公司股权出售交易告吹、股价全线跳水，另一边评级被多家机构下调、实控人收到法定索债函，再加上疲软的业绩，让这位做皮鞋起家的富豪听到的多是坏消息。大半年前，佳源系还准备充当贵州地产一哥的“白衣骑士” ，为对方解困，但转眼间自己也曝出危机。随着靠卖资产缓解资金压力的算盘落空，沈天晴跻身千亿房企俱乐部的目标越发遥远。壹
钱是大问题。目前佳源系不仅面临数十亿债券一年内到期的压力，而且之前与贵州中天城投的逾70亿股权交易款仍未给对方结清，可谓雪上加霜。今年5月26日，佳源国际和佳源服务发布公告称，拟将佳源国际所持73.56%佳源服务股权出售。但不到一个月，这笔交易便告吹结束。
市场曾传闻，佳源服务“卖身”时开出的条件，是将其和中天城投股权一起打包出售。看来并未与接盘方达成一致。商业人物此前撰文提到，陷入困局的贵州地产一哥罗玉平被沈天晴拖欠上述股权交易款。这个故事要回到2021年。当时一心想发展金融业务的罗玉平，于该年年底将中天金融旗下的地产公司中天城投作价89亿元卖给了佳源创盛，而这一售价原本是180亿元，因沈天晴不接受前者83亿元的非经营应收款项，导致中天城投交易价不到4个月大幅缩水。除了15.8亿元第一期股权转让价款之外，原定在3月28日前支付的第二期以及6月28日前分三期（4月28日、5月28日、6月28日）付清的第三期股权转让价款目前仍没着落。中天城投旗下一些项目已出现停工和停售情况，这笔本就打了对折、被视为“蛇吞象”的交易一再展期，外界对罗玉平还能否等到佳源创盛的“结账”已打上问号。贵州地产一哥被“套”一事已引来监管部门的注意，深交所日前下发问询函要求中天金融说明，佳源创盛是否构成违约以及承担违约责任的情况。贰
佳源系在资本市场的糟糕表现，加剧了外界对其处境的猜疑。 5月18日，佳源系的两家港股上市公司佳源国际和佳源服务股价再遇闪崩，并相继宣布短暂停牌。二者当日股价跌幅分别为31.41%和超70% 。佳源国际市值蒸发逾20亿港元，佳源服务当日市值仅剩4.1亿港元，较开盘时缩水近8亿港元。在股价跳水的一周前，国际评级机构惠誉、穆迪已接连将佳源国际的评级下调，这或许从侧面揭示了佳源集团不甚明朗的发展状况。惠誉将佳源国际的长期发行人违约评级从B下调至C；穆迪则将佳源国际的公司家族评级从B3下调至Caa1 ，展望维持负面，并预计，该公司的再融资渠道因流动性较弱存在不确定性，在未来12-18个月有大量离岸债券到期，其资产负债表的流动性将进一步恶化。佳源国际5月27日复牌后，股价再跌超39% 。 6月17日收盘，股价几乎触及历史最低点。
除了二级市场的闪崩之外，佳源国际当前的业绩发展状况也不甚乐观。今年前四个月，其销售额和销售面积为54.11亿元和44.62万平方米，下滑幅度分别为43和49% ，其中4月份这两个数据的下滑幅度达到了48.32%和61.64% 。不同于佳源国际疲软的业绩表现，被放到交易市场的佳源服务自2020年12月登陆港交所后业绩整体表现稳定。财报显示，其2021年营收和盈利同比增长33.4％和48.9% ，作为物业公司，其在管规模同比增长约33%至4190万平方米。与地产公司不同的是，物业公司凭借轻资产、低杠杆、现金流稳定、PE高等特点，业绩相对稳定，佳源服务亦是如此。因物业公司的安全厚度，多为资本竞相追逐，而这一份优质资产被送到交易市场，无疑是沈天晴和佳源系的流动性需要用它来换钱救急，回笼资金。佳源服务股价跳水以及停盘的时间是5月18日-26日，也就是说沈天晴公布出售佳源服务股权是在佳源股价暴跌之后，交易出现变数也在情理之中，不过这也导致了沈天晴靠此回笼资金的计划受阻。除了出售佳源服务外，沈天晴日前还计划以8.79亿元出售位于江苏盐城的一处在建商住项目，用于佳源国际的运营资金和负债偿还。公开资料显示， 2019年，佳源国际对这一项目的收购价为10亿元，再加上目前产生的开发成本5.24亿元，如今的售价比打对折还多，由此不难看出沈天晴对于变现的迫切。房地产业今时不同往日，房地产调控持续加码，房企降负债、控规模已成常态，佳源国际想要通过地产企业昔日惯用的疯狂扩张玩法已不现实。佳源集团曾在2018年喊出千亿营收目标，佳源国际副主席兼执行董事张翼在2019年业绩会上继续表态， “集团将力争在三到五年内让合约销售额突破一千亿元” 。为了完成千亿房企梦，沈天晴自2018年便开始将优质资产注入佳源国际。 2018-2020年，他曾三次将总价6.93亿港元的上海项目、6.89亿港元的佳源服务以及48.41港元的安徽项目注入佳源国际。 2021年1月，佳源国际以72.48亿港元受让大股东沈天晴持有的鲁源投资100%股权，后者间接持有三个青岛及一个威海项目。沈天晴曾公开表示， “整个集团的地产板块，约六成的地产业务在我的私人公司名下，我愿意将这些资产，未来逐步注入上市公司。 ”虽然他多年来持续为佳源国际“输血” ，但后者的实际发展状况与千亿目标仍有不小距离。据财报， 2021年其合约销售额为360.53亿元，并未能完成年405亿元的销售目标。佳源国际股价自2019年后再未上过5港元。今年2月份后，股价的断崖式下跌让曾对其寄予厚望的投资人傻眼，截至6月20日收盘，股价距离峰值已缩水96% 。佳源国际销售额不及预期，资本市场表现糟糕，在销售疲软、业绩增速下滑的情况下，佳源国际的债务压力加大。为了改善流动性，沈天晴本希望通过出售资产回血。除了上述已告吹的交易，今年2月，佳源国际委托戴德梁行售卖香港部分物业，意向价超11亿港元。

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