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嘉兴地产富豪沈天晴和他的佳源系最近比较烦 。 一边是旗下公司股权出售交易告吹、股价全线跳水 ， 另一边评级被多家机构下调、实控人收到法定索债函 ， 再加上疲软的业绩 ， 让这位做皮鞋起家的富豪听到的多是坏消息 。 大半年前 ， 佳源系还准备充当贵州地产一哥的“白衣骑士” ， 为对方解困 ， 但转眼间自己也曝出危机 。 随着靠卖资产缓解资金压力的算盘落空 ， 沈天晴跻身千亿房企俱乐部的目标越发遥远 。 壹
钱是大问题 。 目前佳源系不仅面临数十亿债券一年内到期的压力 ， 而且之前与贵州中天城投的逾70亿股权交易款仍未给对方结清 ， 可谓雪上加霜 。 今年5月26日 ， 佳源国际和佳源服务发布公告称 ， 拟将佳源国际所持73.56%佳源服务股权出售 。 但不到一个月 ， 这笔交易便告吹结束 。
市场曾传闻 ， 佳源服务“卖身”时开出的条件 ， 是将其和中天城投股权一起打包出售 。 看来并未与接盘方达成一致 。 商业人物此前撰文提到 ， 陷入困局的贵州地产一哥罗玉平被沈天晴拖欠上述股权交易款 。 这个故事要回到2021年 。 当时一心想发展金融业务的罗玉平 ， 于该年年底将中天金融旗下的地产公司中天城投作价89亿元卖给了佳源创盛 ， 而这一售价原本是180亿元 ， 因沈天晴不接受前者83亿元的非经营应收款项 ， 导致中天城投交易价不到4个月大幅缩水 。 除了15.8亿元第一期股权转让价款之外 ， 原定在3月28日前支付的第二期以及6月28日前分三期（4月28日、5月28日、6月28日）付清的第三期股权转让价款目前仍没着落 。 中天城投旗下一些项目已出现停工和停售情况 ， 这笔本就打了对折、被视为“蛇吞象”的交易一再展期 ， 外界对罗玉平还能否等到佳源创盛的“结账”已打上问号 。 贵州地产一哥被“套”一事已引来监管部门的注意 ， 深交所日前下发问询函要求中天金融说明 ， 佳源创盛是否构成违约以及承担违约责任的情况 。 贰
佳源系在资本市场的糟糕表现 ， 加剧了外界对其处境的猜疑 。 5月18日 ， 佳源系的两家港股上市公司佳源国际和佳源服务股价再遇闪崩 ， 并相继宣布短暂停牌 。 二者当日股价跌幅分别为31.41%和超70% 。 佳源国际市值蒸发逾20亿港元 ， 佳源服务当日市值仅剩4.1亿港元 ， 较开盘时缩水近8亿港元 。 在股价跳水的一周前 ， 国际评级机构惠誉、穆迪已接连将佳源国际的评级下调 ， 这或许从侧面揭示了佳源集团不甚明朗的发展状况 。 惠誉将佳源国际的长期发行人违约评级从B下调至C；穆迪则将佳源国际的公司家族评级从B3下调至Caa1 ， 展望维持负面 ， 并预计 ， 该公司的再融资渠道因流动性较弱存在不确定性 ， 在未来12-18个月有大量离岸债券到期 ， 其资产负债表的流动性将进一步恶化 。 佳源国际5月27日复牌后 ， 股价再跌超39% 。 6月17日收盘 ， 股价几乎触及历史最低点 。
除了二级市场的闪崩之外 ， 佳源国际当前的业绩发展状况也不甚乐观 。 今年前四个月 ， 其销售额和销售面积为54.11亿元和44.62万平方米 ， 下滑幅度分别为43和49% ， 其中4月份这两个数据的下滑幅度达到了48.32%和61.64% 。 不同于佳源国际疲软的业绩表现 ， 被放到交易市场的佳源服务自2020年12月登陆港交所后业绩整体表现稳定 。 财报显示 ， 其2021年营收和盈利同比增长33.4％和48.9% ， 作为物业公司 ， 其在管规模同比增长约33%至4190万平方米 。 与地产公司不同的是 ， 物业公司凭借轻资产、低杠杆、现金流稳定、PE高等特点 ， 业绩相对稳定 ， 佳源服务亦是如此 。 因物业公司的安全厚度 ， 多为资本竞相追逐 ， 而这一份优质资产被送到交易市场 ， 无疑是沈天晴和佳源系的流动性需要用它来换钱救急 ， 回笼资金 。 佳源服务股价跳水以及停盘的时间是5月18日-26日 ， 也就是说沈天晴公布出售佳源服务股权是在佳源股价暴跌之后 ， 交易出现变数也在情理之中 ， 不过这也导致了沈天晴靠此回笼资金的计划受阻 。 除了出售佳源服务外 ， 沈天晴日前还计划以8.79亿元出售位于江苏盐城的一处在建商住项目 ， 用于佳源国际的运营资金和负债偿还 。 公开资料显示 ， 2019年 ， 佳源国际对这一项目的收购价为10亿元 ， 再加上目前产生的开发成本5.24亿元 ， 如今的售价比打对折还多 ， 由此不难看出沈天晴对于变现的迫切 。 房地产业今时不同往日 ， 房地产调控持续加码 ， 房企降负债、控规模已成常态 ， 佳源国际想要通过地产企业昔日惯用的疯狂扩张玩法已不现实 。 佳源集团曾在2018年喊出千亿营收目标 ， 佳源国际副主席兼执行董事张翼在2019年业绩会上继续表态 ， “集团将力争在三到五年内让合约销售额突破一千亿元” 。 为了完成千亿房企梦 ， 沈天晴自2018年便开始将优质资产注入佳源国际 。 2018-2020年 ， 他曾三次将总价6.93亿港元的上海项目、6.89亿港元的佳源服务以及48.41港元的安徽项目注入佳源国际 。 2021年1月 ， 佳源国际以72.48亿港元受让大股东沈天晴持有的鲁源投资100%股权 ， 后者间接持有三个青岛及一个威海项目 。 沈天晴曾公开表示 ， “整个集团的地产板块 ， 约六成的地产业务在我的私人公司名下 ， 我愿意将这些资产 ， 未来逐步注入上市公司 。 ”虽然他多年来持续为佳源国际“输血” ， 但后者的实际发展状况与千亿目标仍有不小距离 。 据财报 ， 2021年其合约销售额为360.53亿元 ， 并未能完成年405亿元的销售目标 。 佳源国际股价自2019年后再未上过5港元 。 今年2月份后 ， 股价的断崖式下跌让曾对其寄予厚望的投资人傻眼 ， 截至6月20日收盘 ， 股价距离峰值已缩水96% 。 佳源国际销售额不及预期 ， 资本市场表现糟糕 ， 在销售疲软、业绩增速下滑的情况下 ， 佳源国际的债务压力加大 。 为了改善流动性 ， 沈天晴本希望通过出售资产回血 。 除了上述已告吹的交易 ， 今年2月 ， 佳源国际委托戴德梁行售卖香港部分物业 ， 意向价超11亿港元 。
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