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文/标准排名助理研究员 杨荣曼
全年目标完成率97.1% ， 2022年停止拿地
从施工建设情况来看 ， 2018-2021年 ， 正荣地产集团有限公司（以下简称“正荣地产”）销售金额分别为1080.0亿元、1307.1亿元、1419.0亿元、1456.4亿元；销售面积分别为644.00万平方米、843.95万平方米、889.75万平方米、880.26万平方米；新增土储建面分别为1114.2万平方米、559.6万平方米、713.7万平方米、429.9万平方米；新增土储总价分别为538.02亿元、334.00亿元、472.23亿元、390.44亿元 。
2021年正荣地产实现全口径销售额1456.43亿元 ， 同比增长2.64% ， 全年目标完成率97.1% 。 从销售额结构来看 ， 长三角和海西仍是正荣地产的战略重心 ， 2021年 ， 长三角对销售额贡献度为53.8% ， 海西贡献度为24.8% 。 城市能级上 ， 以二线城市贡献为主 ， 二线销售额占比86.4% ， 其余一线和三四线占比4.4%和9.2%；单城市贡献上 ， 销售贡献前十城市销售额占比达75.7% ， 其中前三城市销售贡献达43.1% 。
2021年正荣地产获取29宗地块 ， 新增土储建面429.87万平方米 ， 同比下滑39.8% ， 土地成交价390.44亿元 ， 同比下滑17.3% 。 全年整体投资谨慎 ， 全口径拿地销售金额比由上年的0.33下降至0.27 。
截至2021年年底 ， 正荣地产土地储备2595万平方米 ， 权益建面比60% ， 总货值约4300亿元 ， 可保障未来2~3年的需求 。 正荣62%的土地储备集中于长三角和海西 ， 两大核心区域消化周期与集团平均水平相匹配；而西部、环渤海和珠三角土储消化周期处4~8年左右 ， 2022年管理层计划暂缓拿地 ， 未来需加快以上区域的推盘和去化 ， 在优化库存结构的同时 ， 亟待收缩投资半径、重点聚集优势区域 。
缓解流动性压力 ， 债务展期至2023年
从“三道红线”来看 ， 2018-2021年 ， 正荣地产现金短债比分别为1.2倍、1.8倍、2.2倍、1.1倍；净负债率分别为74%、75%、65%、86%；扣除预收账款后的资产负债率分别为74%、76%、77%、75% 。 正荣地产“三条红线”指标处于橙档 。
正荣地产期末持有现金391.21亿元 ， 较期初减少8.96% ， 受预售监管资金管理以及金融机构要求追加抵押物的影响 ， 期末受限制资金比例大幅提升 ， 从而使得非受限现金短债比从期初的1.81大幅缩减至0.43 ， 短期流动性压力加大 。
因此 ， 2022年年初正荣地产爆发了流动性风险 ， 公司公告称“预计凭公司现有的内部资源可能不足以解决于2022年3月即将到期的债务” 。 为避免公开市场出现债券违约 ， 正荣地产积极与投资者协商 ， 成功将5支2022年到期优先票据展期至2023年3月 ， 境外永续债的赎回日也顺利展期到2023年6月 ， 境外合共11.8亿美元的等值票据及证券延至2023年 ， 境内资产证券化也展期至2023年3月 ， 大幅缓解了短期流动性压力 。 但2023年3月之前正荣地产再融资压力仍然较大 ， 两年内到期债务占比近70% 。
污染气体排放情况不详
从用电碳排放情况来看 ， 2020-2021年 ， 正荣地产外购电力分别为67125143千瓦时、75474000千瓦时；用电碳排放量分别为52693吨、59247吨 。 2021年外购电力和用电碳排放较2020年同期相比均有所增加 。
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