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对于广大中国老百姓而言 ， 可以选择的投资渠道并不多 。 其中 ， 房产一定是多数老百姓的首选投资方式 。
不过 ， 房产不同于其它产品拥有快速的更新迭代周期 。
众所周知 ， 如今的电子产品更新换代很快 ， 每年都有新产品的推出 ， 也有一些老产品的淘汰 。
而且 ， 现在的年轻人也适应了这种“尝鲜式”购物习惯 。 对于手机、电脑、汽车都会过几年进行一次置换 。
但是 ， 房子的更新迭代并没有那么快 ， 大致也是3—5年进行一次更换 。 宁波的楼盘更新迭代大致发生在2017年 。
因此 ，我们可以看到2017年之前 ， 宁波楼盘的外立面多为土黄金 。 如今 ， 外立面都统一成为了高级灰 。
当然 ， 楼盘作为建筑美学的代表 ， 其风格、机构、景观、装修和功能都是与时俱进的 。
不仅在外立面上 ， 宁波如今的楼盘在外立面的用料、地下室、绿化景观、玻璃幕墙、架空层、户型等方面都做了巨大的改变 。
因此 ， 购房者在选择二手房的时候 ， 只要看看地下室、公区品质、大门、入户门、外立面就基本上可以区分小区的新旧程度了 。
随着购房主力群体开始从70后、80后转向为90后和00后 ， 为了迎合购房者的喜好 ， 开发商们也会做出一定的改变 。 比如：大户型、干挂石材、迎客松、泳池、气派大门、会所等 。
虽然 ， 开发商为了迎合年轻购房者的需求做出了改变 。 但是 ， 年轻购房群体的消费方式也影响着楼市的整体格局 。
如今 ， 购房者买房不外乎投资、婚房、置换、学区等原因 。 而且 ， 受到政策影响学区房、投资房遭到重创 。 现在婚房和置换已经成为了宁波购房的主旋律 。
由此可以预见：婚房群体过了几年生了二孩或者三孩 ， 就迫切需要置换大户型 。 置换群体则需要为子女的婚房做考虑 。
因此 ， 他们也会再度拥有购房需求 。 当然 ， 这里面也包括宁波人喜欢把新房当婚房 ， 以及喜欢住新房等喜好 。
综上所述 ， 喜新厌旧不仅是人之常情 ， 还是老百姓购房的原动力 ， 更是开发商选择拿地的主要动机 。
因此 ， 我就大胆地提出了一个楼市投资的底层逻辑——买旧不买新 。
虽然 ， 不少人曾说买房不要买老破大 ， 也不好买那些上了年纪的老房子 。
但是 ， 从楼市投资底层逻辑来看：宁波城区的可开发土地有限 ， 新楼盘开一个就少一个 。 而且 ， 想要有新楼盘就得进行老小区、城中村以及厂房的拆迁 。
此外 ， 那些次新房或者新房会慢慢老去 ， 这部分置换群体急需要购买新房 。 但是 ， 一旦城区没什么拆迁 ， 就没什么土地出让 ， 也就没什么新盘 ， 就只能向那些新开发的新城走 。
另外 ， 那些旧改的老小区最终都是会进行拆迁的 。 毕竟 ， 只要有断供就会有开发商来拿地 ， 老旧小区的拆迁也会顺利很多 。
而且 ， 现如今 ， 宁波新房和二手房的倒挂正在被拉平 ， 板块之间的价格差距也在被拉进 ， 同个板块的小区房价的唯一标准也成为了品质为王 。
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