第三 ， 土地成本 。 过去的土地价格成本占房价的一半左右 ， 但随着各城市的限价政策 ， 土地占商品房售价的成本越来越高 ， 现在基本在60%-70%左右 ， 如此 ， 地价成本在很大程度决定了售价 。 就目前来看 ， 受制于18亿亩耕地红线 ， 大城市由于人口多 ， 土地资源都非常稀缺 ， 土地价值没有最高只有更高 ， 这也可以解释为什么很多一二线 ， 甚至包括强三线城市 ， 往往出现几十家开发商摇一块地的情况 ， 所以业内有一句笑话“买房难 ， 难道有我们开发商买地难吗？” ， 这也从侧面证明一个事实 ， 土地价值走向也决定了房地产价格走向 ， 若要房价下跌 ， 除非地价跌了 ， 显然 ， 这种可能性不大 。
从以上3个要素看 ， 支持房地产继续向前发展的根本因子并没有明显减弱 ， 所以 ， 唱衰房地产不仅无知还愚昧 ， 当然 ， 国家也在控制房地产发展 ， 让其健康平稳发展 ， 所以 ， 房地产也不会像过去那样暴涨 ， 一是因为房地产是金融最大的灰犀牛 ， 上涨过快会引发金融风险 ， 甚至引发经济危机 。 二是住房是民生需求 ， 大幅脱离中间层购房能力也是不可取的 。 可以看到 ， 在未来 ， 房地产、房地产价格仍旧会保持一个稳中向前发展趋势 。
综合来看 ， 平均每年房价涨幅不超过GDP增速和收入增幅算是一个比较合理的结果 ， 按照以往的经验 ， 收入增幅基本上是超过经济增速的 ， 那么 ， 平均每年房价上涨的上限可以经济增速为标准 。 假如未来5年平均经济增速为5.5% ， 那么 ， 现在150万的房产 ， 到2025年大概最多就是195万 ， 增幅在30%左右 。
当然 ， 专家也说了 ， 这只是一个平均数 ， 无论在任何时候 ， 我们总不能依靠平均数去判断本地的房地产趋势 ， 从而去买房 。 这确实是的 ， 就好比全国均价涨或跌了5% ， 有的地方可能涨了10个点 ， 有的地方可能还跌了2-3个点 ， 即使在同一座城市 ， 由于板块不同 ， 小区不同 ， 其房产价值变化也存在较大差异 。 因此 ， 结合以上情况 ， 建议从3方面来看待房地产发展和买房选择 。
1.我们吸取了房地产泡沫破裂的历史教训 ， 从目前的楼市调控可以看出 ， 难看到房地产崩盘 ， 未来只会更加稳健地发展 ， 这个主基调、大方向不要看错了 。
2.城市选择正确了 ， 买房基本就成功了一半 。 从城市化下半场看 ， 城市群和都市圈是发展重点 ， 是城市空间拓展、升级以及经济二次增长的着力点 ， 所以 ， 选择在大城市群和大都市圈买房 ， 一般不会错 。
3.另一半就是房子本身 。 通过这次病情可以看出 ， 房子的地段、配套固然重要 ， 但房子本身的品质也不可忽视 ， 要不然也不会有那么多二手房挂出来置换 ， 而一些品质房则受到市场热捧 ， 其实这大概率是未来住房市场的发展趋势 。 所谓的品质 ， 起码包括房龄不能太老、户型设计相对合理、开发商口碑好、物业服务品质过硬等要素 。 用眼下比较流行的一个词 ， 即“房住不炒” ， 房子的本质属性还是要回归到居住 ， 只有居住体验高的房子才更具价值 。
对此 ， 你是这样看的吗？
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