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我常说 ， 历史造就了商圈 ， 也限制了商圈 。
房地产也一样 。
我们在进行城市规划的时候 ， 通常会预留未来10-20年的发展宽容度 ， 以应对经济发展和人民日益更新的生活水平 。
但随着时间的不断推移 ， 这种发展的宽容度已经到达峰值 。
对大部分城市来说 ， 老城区地缘环境确实优越 ， 但是老化的基建配套已不足以支撑现代化需要 。
同时 ， 由于土地财政的原因 ， 棚改的成本也随之攀升 。
对城市化进程来说 ， 老城区面临的问题也越来越多 ， 矛盾也越来越明显 。
不拆 ， 老城基建根本无法满足现代化生活 ， 不管是道路宽度、城市绿化、停车配比、配套规划等 ， 都难以支撑不断涌入的城市人口 。
拆 ， 高昂的棚改成本和收益无法形成对等值 。 而且 ， 完成基建升级后 ， 这些基建的维护成本也是一个问题 。
对很多城市来说 ， 只要平原资源足够 ， 向新城转移只是时间问题 。
但我们也都知道 ， 除了环境资源外 ， 房产承载的社会资源最大的两块是医疗和教育 。 其中 ， 教育又是重中之重 。
都说十年树木 ， 百年树人 。
教育资源的成型 ， 是需要时间进行沉淀的 ， 让很多人愿意留在老城区的 ， 教育资源是一个很大的模块 。
这也造就了老城区的楼市呈现出了“一体两面” 。
一方面是土拍市场 ， 老城区的地块一般是小地块 ， 总价低 ， 去化快 ， 房企一般也乐意开发 ， 但是由于一些特殊的原因 ， 通常老城区的地块都带有部分安置因素 ， 这也让原本不够的资源 ， 被“本地客源”锁定了一部分 ， 进一步造就了供给的缩减 。
一方面是新房市场 ， 在“老破小”的对比下 ， 一下高净值人群对老城区的“新房”尤为饥渴 ， 加上供给的不足 ， 限价等因素 ， 让老城市的新房市场有很高的市场接受度 。
从土拍上来说 ， 老城区的土地财政收益率并不好 ， 收储的难度高 ， 出让又有限价 ， 但又特别好出让 。
从销售上来说 ， 老城区的市场特别稳健 ， 但体量小 ， 根本无法满足市场需求 。
现在的楼市是特别“割裂”的 。
老城区更为明显 。
根据2021年统计公报 ， 我国常住人口城镇化率已经达到64.72% ， 对大部分城市来说 ， 城市化进程基本进入尾声 。
在未来 ， 大拆大改的局面势必不会再出现 。
今天 ， 北京的会议 ， 再一次强调：
“老城区不能再拆了”
尽管是面对古建筑层面的保护 ， 对文化建筑的保护 。 这个思路也会在各个城市得到推广 ， 而为了实现现代化城市建设 ， 未来在保护老城区的同时 ， 本就供给不足的土地 ， 会有一部分土地投入基础建设 。
但这也意味着 ， 未来老城区的供给量会越来越少 。
这一轮的“棚改” ， 也是老城区最后的“窗口” 。
每个城市 ， 都将打开自己城市的AB面 。
那就是 ， 买不到的房子 ， 和卖不掉的房子 。
如果有能力 ， 换一套老城区的新房子 。
【合肥|楼市的一体两面】大概就是2022年楼市的正确打开方式 。
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