01
万科物业：行业领军者 ， 注重品质 ， 优势显著
根据万科官网数据 ， 截至2018年8月 ， 万科物业已经进驻中国69个大中城市 ， 服务的住宅、写字楼、商业、政府公共物业项目2314个 ， 管理物业面积超过4.6亿平方米 ， 服务328万户家庭 ， 超1174万人口 ， 在管资产突破6万亿元 ， 在职员工人数超6万名 。2010年 ， 万科荣获由中国指数研究院评选的“物业服务百强”第一名 ， 此后9年 ， 蝉联榜首 ， 无一落空 。
注：2010年1月、2015年8月 ， 万科物业分别启用新的品牌标志
万科物业能够成为行业标杆主要来自两方面原因 ， 一是坚持物业管理公司的核心竞争力来自于让业主的物业升值 。对业主的个性化服务和对物业的标准化管理 ， 构成了万科物业的核心发展理念 ， 而二十余年来的管理经验积累、庞大的业主基数以及与良好的业主口碑 ， 构成了万科物业未来发展的护城河 。另一方面是引入事业合伙人机制 ， 从制度上保障了物业公司快速发展 。
2015年至2017年期间 ， 物业管理行业资源整合趋势持续 ， 规模企业以并购、参股等方式不断外拓在管面积 。万科物业在此次并购浪潮中 ， 市场化拓展力度较大 。据公司年报不完全统计 ， 万科物业近三年合计收购物业管理公司超过30家 ， 自身住宅开发规模的内生增长叠加外延并购的市场化拓展保障了万科物业在管面积的快速增长 。
表1：万科及彩生活2015-2018年的并购事项
注：万科物业收购信息跟据年报、半年报中[本期通过收购方式增加的子公司]部分筛选物业管理公司获得
中国房地产已由增量时代转入存量经营时代 。物业行业整合的机会还很大 ， 除了继续做大规模外 ， 万科尝试围绕“物业”本身 ， 给业主提供多项高附加值服务 。2015年万科与链家合作成立家装公司“万科链家装饰” ， 为业主提供家装服务 。此外 ， 2018年5月28日 ， 万科物业旗下“朴邻·万科物业二手房专营店”在深圳揭牌 ， 主营二手房租赁、买卖等房产经纪服务 ， 标志着国内首家物业行业的二手房专营店诞生 。“朴邻”将直紧跟万科物业价值理念 ， 坚持“安心、参与、信任、共生”的核心价值观 ， 依靠万科良好的自身信誉 ， 持续为业主实现不动产的保值增值 。
02
万科长租公寓：起步较早 ， 先发优势显著
截止到2018年上半年 ， 万科租赁住宅业务拓展到30个主要城市 ， 累计获取房间数超过16万间 ， 累计开业超过4万间 ， 开业6个月以上项目的平均出租率约92% 。
万科租赁住宅业务最早可以追溯到2007年的“万汇楼”项目 ， 主要是面对低收入群体的租赁住房 ， 项目于2008年年中正式实现入住 。“万汇楼”项目是万科探索中低收入人群居住解决方案的一种尝试 。此后 ， 2014年 ， 万科开始加速布局租赁住宅业务 ， 正式大规模进军长租公寓领域 ， 经过1年的扩张 ， 2015年累计获取房间数量超过2万间 ， 开业超过1000间 ， 实现了从“0”到“1”的突破 。2016年 ， 万科将旗下青年公寓整体更名为“泊寓” ， 开启了品牌化的发展道路 。2017年 ， 公司丰富和完善了产品线 ， 初步形成了港湾计划、青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、高端服务式公寓等四大品类的全产品线布局 ， 并于当年年底 ， 累计获得房间数量超过10万间 ， 开业超过3万间 ， 规模化扩张取得积极成效 。2018年半年报中 ， 万科首次明确将租赁住宅业务确立为核心业务 ， 战略定位提高到一个新的高度 。
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