万科进军租赁业务的原因有两个 。
第一 ， 长租公寓是当前房地产市场政策支持力度最大的细分领域 。2015年以来 ， 租赁政策处于加速推进的弥补阶段 ， 包含供给端增加租赁用地供给、支持租赁机构发展、需求端试水“租赁同权”、保护租户合法权益、金融端鼓励租赁创新融资等一系列支持政策 ， 为长租公寓发展提供了良好的外部环境 ， 而这也是万科布局长租公寓的政策基础 。
第二 ， 长租公寓市场空间广阔 ， 满足了万科寻求新蓝海的战略诉求 。根据链家研究院数据 ， 我国的租赁人口占总人口数的比例明显低于美日等发达国家 ， 未来租赁人口占总人口的比例仍然具备较大提升空间 。同时 ， 随着经济水平以及人均收入的提高 ， 未来租金也将稳步上涨 ， 将共同推动市场规模（租金GMV）快速增长 。长租公寓具备政策以及行业发展的双重红利 ， 过去几年吸引了大量的参与者 ， 竞争越发激烈 ， 而万科能够无论在规模还是运营效率方面取得领先优势的原因有如下几点 。第一 ， 布局时间较早 ， 避免了后期竞争加剧所面临的“获取房源困难”以及“成本推升”的双重困境 。第二 ， 万科作为龙头开发商 ， 在租赁用地获取方面具备得天独厚的优势 ， 具备获取房源的护城河 。第三 ， 万科通过信息系统建设以及全流程的服务提高了招租运营效率 ， 并且在服务模式“轻”与“重”之间取得了较好的平衡（自身提供一些适配服务 ， 其他附加服务采用市场化的合作方式）避免了运营费用的失控 。第四 ， 人员管控效率（人房比）较高 ， 实现运营费用集约化 ， 万科的费效比（即投入费用与产出效益之比）具备领先优势 。最后 ， 在运营模式上 ， 万科采取“轻”“重”并举 ， 尤其是对于持有的重资产模式而言 ， 未来随着Reits的推进将助力万科成为我国领先的长租公寓运营商 。
03
万纬物流——蓝海市场 ， 力争上游
截止到2018年上半年 ， 万科物流地产已经进入全国32个主要城市 ， 全国网络化布局初步见效 ， 服务客户60余家 ， 累计已经获得项目84个 ， 可租赁物业的建面626万方 ， 其中已经建成运营项目41个 ， 稳定运营项目平均出租率95% 。
2014年5月 ， 万科成立物流地产事业部 ， 标志着公司正式战略布局物流地产 。2015年5月 ， 万科首次公布物流地产项目获取情况 ， 并在当年6月成立万科物流地产发展有限公司 ， 同时推出物流独立品牌“万纬” 。事业部上升为子公司 ， 既表明了万科进军物流地产的决心 ， 同时也意味着物流地产从辅助支撑性职能开始向现金流核心营收业务进行转变 。2017年之后 ， 万科加大了外延式并购力度 ， 2017年7月联合私有化第一大现代物流服务提供商普洛斯 ， 公司占比21.4% 。进入2018年 ， 万科再次并购太古实业旗下冷链平台 ， 获取上海等地7座冷库 ， 完善了冷链业务的布局 。
物流地产是存量细分领域供求关系最为健康的板块之一 。
我国物流成本占GDP比重较高 ， 无论是工业物流（高端制造业）还是消费物流（零售连锁化及电商）对提高物流效率、降低物流成本的内在诉求较强 ， 未来行业增量以及存量置换需求空间较大 。高标仓储的需求增长将来于以下几个方面：
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