（1）高端制造业转向使用第三方物流带来对物流仓储需求的增长；
（2）零售业的行业集中度提升 ， 以及泛渠道化拓展所带来的对物流仓储的增长；
（3）电商及由此带动的第三方物流的蓬勃发展 ， 将极大推动物流仓储的需求增长 。
其中电商以及第三方物流将逐步成为拉动高标仓储需求快速增长的主要动力 。而电商“小单、大量”以及快速响应的物流需求特征使得其对高标物流仓储需求显著 ， 美国物流地产巨头安博公布的数据表明 ， 相比于传统零售商 ， 电商每达到十亿美元的销售额需要约120万平方英尺物流设施面积 ， 需求量是传统零售商的三倍 。而对于第三方物流而言 ， 随着整个社会对于专业化的第三方物流认知逐步加深 ， 企业使用社会化物流的占比将逐步提升 ， 并由此带动高标物流仓储需求快速增长 。
然而我国物流仓储设施供给结构失衡较为严重 ， 根据世邦魏理仕数据 ， 我国高标库严重匮乏 ， 市场供应主体绝大多数为“农民库” ， 不满足现代物流的需求 ， 人均拥有的高标仓储面积与美国差距巨大 。持续供不应求的状态 ， 推动物流地产租金水平稳步上升 ， 并且从投资回报率的角度看 ， 物流地产NOI（租金扣除运营费用）口径的回报率高于其他持有型物业 。
正是基于这样的判断 ， 万科积极布局物流地产 。
万科是物流地产的新进入者 ， 目前我国物流地产大概有三类参与方 。
第一类是外资运营商 ， 主要包括普洛斯、嘉民、安博、丰树等 ， 是当前我国物流仓储设施最主要的供应主体 ， 其中戴德梁行数据显示 ， 2017年普洛斯市场占比41% ， 位列第一 。
第二类 ， 是专注市场较早的内资物流地产运营商 ， 主要包括宇培、易商以及宝湾 ， 处于第二梯队的领先位置 ， 其中宇培由建筑起家 ， 切入物流地产 ， 戴德梁行数据显示 ， 2017年宇培市场份额约6% 。易商则在电商细分领域具备明显的领先优势 。宝湾则是老牌的国有企业 ， 背靠大股东 ， 在资金支持上具备一定的优势 ， 同时能够提供“酒店式”的全流程服务也是其主要的竞争优势 。
第三类 ， 则是跨领域切入的企业 ， 以平安和万科为代表 ， 利用资金优势 ， 实现扩越式发展 。
过去10年外资在我国物流地产市场形成垄断 ， 一方面是由于外资切入时间较早 ， 导致国际物流地产商在土地获取方面具备了先发优势 。另一方面 ， 外资物流地产商具备较低的资金成本优势（2%左右） ， 前期通过低成本的资金拿地 ， 后端再通过基金退出实现资金滚动开发 ， 快速做大 。通过基金开发的轻资产运营模式是国际物流地产商通用的开发模式 ， 也是其能够快速切入中国市场的主要原因 。
轻资产运营模式以普洛斯为例：普洛斯在开发运营过程中主要包括物业开发部门、物业管理部门以及基金管理部门 ， 三个部门之间协调合作形成了一个资产（物业）与资金的闭环 。具体来看 ， 物业开发阶段 ， 普洛斯引入产业开发基金或者成立合资公司进行物业开发 ， 通过标准设施开发或者定制开发形成开发产品 。在项目建成后 ， 物业管理部分对移交的新完工物业进行招租和培育 ， 使其达到稳定运营状态 。经过一定的培育周期（通常1年左右） ， 当物业出租率、租金回报率满足一定条件后 ， 普洛斯将成熟物业置入旗下物流地产基金（包括私募基金以及REITS） ， 提前兑现物业销售收入 ， 当然 ， 一般情况下 ， 物业管理部门还会继续对置业基金的物业进行物业管理 ， 并收取一定的物业管理费 。
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