冯家江|2021初秋北海看房参考(2)：冯家江和银滩东区锋芒摇摆( 二 )
一切都有弹性、一切都是未知数。
银滩东区规划出乎意料
冯家江东岸一口气就规划了3468亩土地，堪称大手笔。
但银滩东区动静更大，近期新规划的近海土地直接超过了3500亩。
请注意：上图只是
近海地块
的规划。
规划05：
拟规划为“网红小镇”，涉及住商用地572.15亩、容积率2.6-2.8、建筑限高100-250米（7月19日）。
规划06：
拟规划370.67亩的科研用地，容积率2.5-3.0，建筑限高80-100米；拟规划117.78亩的商住用地，容积率3.0，建筑限高100米（7月21日）。
规划07：
拟规划科研用地716.85亩，容积率2.0，建筑限高60-80米（7月21日）；
规划08：
（1）拟规划科研用地128.7亩，容积率2.5，建筑限高80米；
（2）拟规划商业商务用地133.2亩，容积率0.6，建筑限高24米；
（3）拟规划住商用地97.05亩，容积率2.3，建筑限高60米；
（4）拟规划文化设施用地211.2亩，容积率2.0，建筑限高45米；
（5）拟预留公园绿地131.85亩（7月21日）。
规划09：
拟规划文化设施用地528.48亩（建筑限高40米）、广场用地和公园用地521.83亩（7月21日）。市场有传闻称这可能是会展中心用地。
（注2：北海市自然资源局7月21日公示的规划调整方案包含17个控规单元内容，要找到银滩东区的全部规划内容，需要细心一点慢慢找。）
上述这一排规划合计：科研用地1217亩，建筑限高80-100米；文化设施用地740亩、住商用地只有669亩（另有商住用地118亩，两者区别在于各自占比）。
为什么规划这么多的科研用地？建筑限高为什么放宽到80-100米？
上图里面的“金融小镇”，指的是“北海红树林现代金融产业城”，目前在建在售的项目有两个：1.阳光城悦江海（住宅）；2.向海金融城（商业）。
由此猜测：
难道北海打算在银滩东区大力发展高新科技研发基地？
如果上述规划得以实施，吃亏最大的首先是阳光城悦江海
。它会被夹在中间，大部分楼栋的观海视线都有可能被遮挡到严严实实。
但最得益的也有可能是阳光城
，因为周边住宅用地规划不多，阳光城反而是物以稀为贵。不过，如果冯家江东岸全部拆迁开发了，阳光城的房子又不是稀缺资源了。
综上所述，冯家江和银滩东区现在的楼盘，未来潜力都有可能发生剧烈波动。加分还是减分？这个真要靠自己判断了。
另外也必须指出：上面所提及的都是“规划拟调整方案”。最终会不会通过？不知道。通过之后会不会又发生变化？也不知道。
所以，冯家江和银滩东区的未来变数，更大。
冯家江和银滩东区目前的片区优劣
银滩东区目前在建在售3个楼盘：阳光城悦江海（靠近冯家江大桥）；万顺翡丽湾、雅居乐金海湾（靠近西村港大桥）。中信国安目前没有新盘项目。
银滩东区的海滩特点是：穿过浓密的红树林之后才进入海滩。因为红树林对生存环境非常挑剔，银滩东区仅是红树林就充分证明了它的自然环境上佳；那儿的海滩以挖沙虫扬名，赶海很有吸引力。
也正因为如此，银滩东区目前弱点很明显：进海路线稀少，踏浪不易；远离城区，生活非常不便。
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