三江口|三江口的鄙视链！( 二 )
除了学区房因素 ， 这一片的配套也相对完善 ， 比如商业有嘉里综合体 ， 以及金沙公园、滨江风景等资源 。
龙湖和中梁两个项目所在的梁厝片区 ， 虽与清华附中福州学校失之交臂 ， 但好在还有地铁 。 加上已落地的海峡艺术中心、梁厝历史文化区 ， 规划中的市博物馆、市美术馆等 ， 自住没什么大问题 。
最后清富片区就比较悲惨了 ， 也就泰禾的条件稍微好些 ， 当然这得在它走出危机的前提下 。
而中海锦江城和三江花语两个倒霉鬼 ， 向北受山体遮挡 ， 向东被绕城高速隔离 ， 好的学区、地铁、江景统统没有 ， 本来还可以依赖泰禾蹭个商业 ， 现在彻底沦为“三无”楼盘 ， 降价是它们唯一的出路 。
事实上 ， 中海也确实这么做了 。 据项目的宣传信息看 ， 最低的售价只有约1.5万/㎡ ， 相当于备案价直降5000元/㎡ 。 然而如此低姿态 ， 也只是把去化率从8%提到13% ， 库存的冰山一角 。
在福州 ， 很难找出第二个区域 ， 像三江口这样 ， 集万千宠爱与争议于一身 。
因为三江口的确非常矛盾 。
首先不可否认 ， 三江口的格局和定调很高 。 自从福州开启东拓南进的大动作 ， 三江口就被冠以福州南向大门的门户形象区 ， 千亿级规划利好迎面扑来 。
牛逼的规划 ， 再碰上福州楼市普涨期 ， 大量的投资客涌入市场 ， 天时地利人和 ， 促成了三江口风头一时无二 。
2017年 ， 中海先后以超高溢价率加配建保障房的形式拍下2017-28号和2017-29号两幅地块 ， 实际可售楼面价超过18000元/㎡！
2018年三江理想城开盘 ， 在捆绑车位的情况下 ， 首期开盘即去化超九成 ， 一点余房也在短时间内迅速清盘 。
而泰禾福州湾 ， 一度卖到2.8万/㎡ ， 可想而知有多少人看好三江口 。
市场瞬息万变 ， 从寸土寸金的宝地 ， 到淡出买房人的视线 ， 甚至完全被遗忘 ， 其实并不需要用多长时间 。
细数原因 ， 三江文旅城没盖起来首当其冲 。
现在很多朋友可能不知道 ， 三江文旅城的前身是经历了关闭、被收购的“浪浪浪水乐园” 。
从水陆两栖主题乐园到集文化演艺、主题乐园、品牌酒店、商业休闲为一体的大型文化旅游项目 ， 不一样的格局 ， 但一样的结局 。
对于先天发展本就存在短板的新城 ， 一旦规划泡汤或者推迟 ， 或者变数频频 ， 购房者的信心就会大幅下降 。
另一方面 ， 三江口市场的火热 ， 吸引了更多的开发商入驻 。 短短两年时间 ， 龙湖、中梁、正荣 ， 十几个开发商齐聚三江口抢滩夺地 ， 竞争进入红海市场 ， 供需发生逆转 。
截止目前 ， 三江口的库存还有超万套 。
与天量库存相对应的是遥遥无期的配套 ， 那要找谁来住呢？失去预期支持的三江口房价就像一盘散沙 ， 不用风吹 ， 走两步就散了 。
最初各开发商资金层面还算充沛 ， 就算降价也是遮遮掩掩 ， 多以特价房、工抵房的名义促销 。
但是形式逼人 ， 到了2020年中 ， 三道红线政策的实施 ， 调控措施的加强 ， 三江口部分开发商终于耐不住 ， 以中海为代表 ， 大幅降价去库存 。
目前龙湖、中梁等在售项目相比备案价也基本都有1-2k每平的优惠 。
值得注意的是 ， 三江口的供地还会增加 ， 除了此次第二轮集中供地拍出的宗地2021-43号 ， 体量近200亩 。 还有一幅取消出让的371亩巨型宅地 ， 预计在下一轮集中供地中还会挂出 ， 三江口的去库存战将进一步升级 。
当然 ， 三江口还是有适合它的人群的 ， 比如地缘刚需 ， 比如想要买入福州的八县、闽西、闽北等新福州人 ， 他们买三江口其实并没有什么错 。
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