在这里,也涉及小产权,但是与农村的小产权性质不一样的 。这里的小产权,更多的是分户产权,也就是说,房屋建好后,开发商办理相关手续获得的是大产权,然后,开发商再进行分户,派出所进行配合登记,将分户后的产权(小产权)转让给购房户 。购房户即使再将分户后的产权再转让,也无需缴纳土地出让金的 。但是,有一种情况时,开发商在获得土地时,没有缴纳土地出让金,也就是过去遗留下的或特定时期的政策或福利房,比如经济适用房(集资房)的购房人,只有房屋产权,产权证上的土地属性是划拨地;再次转让,需要补缴土地出让金 。
不管,前者的商品房(土地缴纳了土地出让金),还是后者的经济适用房、福利集资房(划拨地),都是国家准许的,都是有不动产产权登记的,所以受到法律的认可和保护 。然而,农村小产权房,就不一样了,它是在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,国家房管部门是不出具任何法律凭证的,更谈不上产权登记,顶多有当地的乡政府或村委会发个纸质的协议之类的,甚至就是直接与村民的私下成交 。
而国家对土地管理方面的行政法律许可审批,最小的单位是县级以上政府 。所以,农村小产权房显然是没有法律依据的,是不受法律保护的 。即使是宅基地,国家也有明确规定,根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护,即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续 。
所以,宅基地不能向非本集体成员的第三人转让或出售,只能在村集体成员内部转让、置换 。第二、何为犯法?犯法特指犯罪,特指违反了刑法,是要被追究刑事责任的 。《刑法》关于犯罪的规定,具备以下特征: 1、犯罪是危害社会的行为 。行为对社会的危害性 。是犯罪最本质的特征 。2、犯罪是触犯刑律的行为 。也就是说危害社会的行为必须同时是触犯《刑法》规定的行为,才构成犯罪 。
3、犯罪必须是应受刑罚处罚的行为,只有应受刑罚处罚的危害社会的行为,才被认为是犯罪 。4、上述特征是确定任何一种犯罪必须具备的缺一不可的条件 。5、《刑法》同时还规定,情节显著轻微、危害不大的,不认为是犯罪 。这就说明,行为的情节和对社会危害的程度是区分违法和犯罪的界限 。从《刑法》的判罚标准来看,显然,买卖小产权房不构成犯罪,只是违法 。
所以,违法是不等同于犯法的 。而另外一方面,民法关于民事合同(房屋买卖协议)订立原则之一,意思自治的原则,也就是说在民事活动(买卖房屋协议)中,买卖双方的意志是独立的、自由的,不受国家权力和其他当事人的非法干预 。也就是说,农村小产权房的买卖双方的协议是成立的,只在买卖双方之间有效力 。国家权力机关通常不会主动来干预的,毕竟,俗话说的好:“民不告,官不究” 。
买卖双方之间的协议好比君子协议,只介于“二人”之间,一旦卖房反悔了,怎么办?比如,小产权房面临国家征地拆迁,宅基地法律意义上属于原卖家,对于买家来说,享有不了国家征地拆迁的相关补偿,只对宅基地原房主负责 。正因为买卖小产权房是没有法律保证的,所以,购买农村小产权房还需要谨慎 。但是,买卖小产权房的双方并不犯法,只是房屋交易不受法律保护,事后一旦发生房屋归属的纠纷,还是以房屋原始法律属性界定 。
房子的40年、50年、70年的产权有什么区别?
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