商业|公寓之殇
??乐居财经崔璇发自武汉
??房价打五折，你敢信吗？
??然而这样的事情正在武汉乃至全国上演。
??价格没有底线，没有最低只有更低也成为了一种趋势，但认真了解后你会发现，8折以下的大多为公寓，住宅价格依然坚挺。
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朋友圈截图
??认真的购房者不难发现，公寓打折从年初延续至今，在众多打折的项目中一些规律：
??打折从近郊向中心蔓延
??公寓对折引发住宅价格松动
??头部房企加入打折大战
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??这些现象以往不敢想象，如今却在金九银十汇聚。无人能回答：公寓的底在哪里。但阳逻的开发商用关门封盘表达了态度。
??对此，开发商表示：拿地3年，明面上的楼板价近4000元/平，摊上公建，楼板价接近5000元/㎡，拿地之初市场向好，虽然区域市场售价约7000元/平，但凭借长江新城起步区的势头我们依然进入。3年过去，市场售价没有突破万元，反而因为扎堆供应，造成供大于求的局面，价格一再突破新低，上月某些项目利用各种打折名目，将区域价格拉回3年前，于是我们选择关门应对。接近5千楼板价，无论是住宅还是公寓，都不可能拼折扣，避免资产流失我们选择关门封盘。
??对于公寓打折这一情况，武汉知名分销公司商业负责人张先生表示：“作为分销公司，自砍一刀找我们的项目越来越多，公寓项目越来越多，降价求分销的情况越来越多，年初开发商合作的价格大约为预售价格的6折，现在大约为3到4折，因为我们还需要保留15—20%的利润作为资金成本+营销成本，所以当我们对外售价为预售价6折，我们的成本大约为4—4.5折。”
??打折是否能促进公寓的销售？
??对此，另一家分销公司商业负责人吴女士表示：“有质量的打折会引发大量讨论，从而引发优惠信息爆破，扩大渠道引起群体性关注，对信息释放及上访咨询有一定帮助，但最终能促进销售量的不仅仅是打折。从我们经手的众多公寓总结，小面积段、市中心具有一定投资价值的最好卖，例如总价60万以内，三环内+轨道交通通达的公寓是市场交易主力。近郊，大面积段的公寓和商墅，即便折扣巨大，仍然去化困难。”
??武汉克而瑞数据也侧面证明了吴女士的说法。
??根据武汉克而瑞数据，2021年上半年共成交公寓7015套，其中主城区成交4746套，占比达到67.7%，东湖高新、汉阳、洪山是公寓成交主要聚集区。
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来源：武汉克而瑞
??2021年上半年武汉公寓市场持续呈现供给过剩的趋势，整体供应60.25万方，同比增长38%，成交43.51万方，同比增长125%，截止二季度末成交均价11794元/㎡，同比下跌6%。
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来源：武汉克而瑞
??从数据表可以看到，公寓的成交价格从18年第四季度15843元/平的顶点，一路下滑至21年第二季度的11794元/平。
??以公寓在市场中SOHO、LOFT两种形态统计，LOFT去化快竞争更为激烈，2020年除一季度外，LOFT产品持续高位供应。截止2020年末，公寓整体库存量达348万方，同步增长32%。
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来源：武汉克而瑞
??21年上半年新增供应60.25万方，即便去化43.51万方，上半年武汉市场仍有365万方存量，按照目前去化速度，该库存在无新增的情况下需4年去化完。
??量变引起质变，因为大量积压的公寓无法消化，新增的供应持续增加，最终导致价格战四起，打折看起来很美，但无休止的价格战最终将引发市场崩塌，开发商无法保证利润，谁来捍卫购房者的权益？
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