商业|公寓之殇( 二 ) 希尔顿|东湖高新|绿地|龙湖|公

公寓原罪
??提起公寓，我们首先联想到的便是SOHO，而这一词语的认知大多来自潘石屹，最后在市场中广泛流传，但官方对土地性质分类中并没有公寓这种说法。
??无论是公寓，还是“商住公寓”，都是开发商培养出来的概念，无论SOHO还是LOFT，在不动产证书都写着：商业、40年。所以公寓原本就是商业，为何要将商业包装为公寓？原因无他，利润使然。
??开发商购入的土地为住宅、商业混合用地，但写字楼、商业成交周期长、运营成本高，为增加快周转、资金尽快回笼循环使用，开发商便在政策允许范围内，将部分商业用地建成住宅，冠以精装修拎包入住、总价小、不限购等优势，让“商住公寓”成为诸多白领入职后的第一套房。
??武汉市场中的公寓，同样适用。武汉市于2018年9月发布《武汉市建设工程建设面积计算规则》（168号令），规定：高层商业的单元分割最小面积及层高限值按照办公性质控制，而办公建筑如需设置专用卫生间或专用管通井、烟道、风井、空调室外机搁板的单元式办公建筑单元分割最小套内建筑面积限值为150㎡。
??根据规定来看，套内建筑最小面积为150㎡，市场如何充斥30—60㎡面积段的公寓？
??破解：
??通过布置公共卫生间和集中式上下水报规，后期再进行二次改造的方式来突破规则对面积的限制，最终实现套内面积50㎡。
??即：商业建筑面积的50%可后期调整为公寓。先以办公楼、酒店报规，最后分割、精装修等，使之变为小面积的公寓。
??未来还有多少公寓入市？
??根据武汉2020年土地成交情况来看，2020年商用土地成交约219.51万方，同比下降32.69%；三环内成交15.5万方，其中大武昌成交量仍维持高位。
??2020年三环外成交204万方，远城区为商办土地成交主力，其中军山大量商办土地供应推高成交，光谷未来城产业高速发展拉动商办需求，成交量持续走高。

来源：武汉克而瑞
??而这一年内成交的位于三环外的商业用地，或许可带来100万方公寓的新增供应，即便有各种公建用房、商业等…… 乐居财经预估仍将为公寓带来不低于60万方新增，且他们均位于三环外。
??联想前文那个被迫关门封盘的公寓项目，正是三环外的阳逻，这一景象是否将成为公寓市场中的常态？
??或许政府早有预料。虽然2020年三环外商业新增较大，但对比历年商业成交数据，呈量价齐跌，由其商住用地这一细分市场中，商业占比量也逐渐降低，由以往的50%商业调整为商业占比30%。
??2020年，武汉市房管局针对商业、办公用房提出了商办新规。武汉市房管局关于允许商业和办公用房等存量房改造为租赁住房的通知，《通知》提出：武汉部分区域将允许商业和办公存量用房改造为租赁住房，已建成闲置低效的商业、办公、厂房等非住宅存量房屋，可以改造为租赁住房。根据规定，商办用房改为租赁住房，不得改变基地原有建设用地规划性质、房屋类型和建筑容量控制指标，改建项目不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售、以租代售。改建租赁住房的运营、管理遵照对租赁住房有关管理工作的规定，纳入全市住房租赁管理系统统一监管。
??政策一方面提高部分区域商办存量房屋的利用率，为租赁市场新增供应；另一方面为疫情期间遭受重创的商办营运市场提供税收减免政策性支持，激活商业市场复苏。然而盘活商业、办公用房并不仅仅是出台相应对策，商业改租赁仍不被房企接受。
公寓市场乱象
??公寓扎堆入市，去化减弱双重压力下，公寓市场存量一再突破新高。经过多年洗礼，无论是自住还是投资，购房者清楚认识到，公寓需要优质的运营加持。引入各类知名酒店管家，包装为酒店式公寓是最常见的方法。引入产业、双入户也是分摊的另一种噱头，然而宣传的是否能落地？因为运营不善造成的公寓乱想，一地鸡毛。

商业|公寓之殇( 二 )

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