中国经济周刊-经济网讯（记者 李永华）河南建业地产（0832.HK）“大蒜换房”、“小麦换房”、无锡有“水蜜桃换房” ， 新城控股(601155.SH)在南京“西瓜换房” ， 保利发展（600048.SH）一项目买房送200斤猪肉 ， 房地产魔幻式促销之风愈演愈烈 。
建业地产是这一轮花式促销的开创者 。 处境艰难的建业地产可能没想到会以这种方式成为行业的风向标 。
建业地产是河南曾经最大的房企 。 6月1日 ， 建业地产公告 ， 董事长胡葆森将建业地产29.01%的股份转让给河南国企 。 此外 ， 还有一笔可转债交易设置 ， 如果触发债转股 ， 河南国企将成为建业地产第一大股东 。
不管是哪种农产品换房 ， “高价”是共同的标签 。 “高价收购小麦抵首付” ， 河南建业一项目打出的是“爱心助农”旗号 ， 小麦收购价是2元/斤 ， 高于市场价约40% 。 这一比例相对于新城控股10元/斤收西瓜来说 ， 小巫见大巫 。 无锡“水蜜桃我来收 ， 您安家我助力”活动 ， 给出的是18.88元/斤水蜜桃收购价 ， 堪称豪气 。
“各种花样 ， 实际上都是为了降价促销 ， 但是上面又不允许直接降价 ， 开发商也是没办法” ， 某开发商营销人士林翔如此评价这一轮魔幻操作 。
以无锡上述“水蜜桃换房”楼盘为例 ， 据第三方平台信息 ， 该楼盘售价约15000元/平米 ， 水蜜桃最高抵扣10000斤 ， 每套最高抵扣18.8888万元 。 如果是买一套100平米、总价150万的房子 ， 其降价力度不小 。
开发商为何不直接降价呢？各地的“楼价限跌令”就摆在面前 。 从去年下半年开始 ， 全国超过20座城市推出了“限跌令” 。 比如 ， 2021年8月9日 ， 湖南岳阳出台了一份《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》 ， 其中提到 ， 岳阳市中心城区新建商品住房销售价格备案后 ， 商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格 ， 也不得低于备案价格的85% 。 据《中国经济周刊》记者了解 ， 在此之前 ， 恒大在岳阳推出了一波力度极大的降价房 ， 引发当地市场震动 ， 随后被叫停 。
15%似乎成了各地的共识 。 今年6月20日 ， 福建平潭综合实验区发布的限跌令也是要求 ， 各房地产开发企业在销售商品住房时 ， 实际销售价格不得超出备案价格上下幅度的15% ， 在办理价格备案时 ， 须同时在商品住房价格备案表上进行承诺 ， 对超出规定幅度的 ， 不予办理网签、备案 。
各地发布限跌令 ， 同样有自己不得不如此的理由 。 林翔分析 ， 一旦允许大幅降价 ， 各开发商为了尽快回笼资金 ， 清掉存货盘 ， 必然纷纷降价 ， 就将形成连锁反应 ， 最终影响到一级土地市场 ， 导致土拍价格下滑 ， 地方财政收入受到冲击 。
这是原因之一 。 某地产研究机构分析师则认为 ， 不允许大幅降价也是出于维稳考虑 。 事实上 ， 近年来 ， 因为楼盘降价导致购房业主群体事件屡见不鲜 。
此外 ， 林翔认为 ， 这波促销基本上都在6月 ， 很大程度上是因为各房企要冲刺半年度业绩 。
国家统计局数据显示 ， 今年前5月 ， 全国商品房销售面积50738万平方米 ， 同比下降23.6%；其中 ， 住宅销售面积下降28.1% 。 商品房销售额48337亿元 ， 下降31.5%；其中 ， 住宅销售额下降34.5% 。
【建业地产|高价小麦大蒜西瓜水蜜桃换房的花式促销，为何就是不允许直接降价卖房？】6月30日 ， 克而瑞发布的数据称 ， 从规模房企上半年业绩目标的完成情况来看 ， 在公开披露年度目标的规模上市房企中 ， 多数企业截至6月末的目标完成率不足40% ， 有近半数企业甚至不足30% 。
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