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南京|细算极恐！青岛房子涨了21万，算下来竟然还赔了38万！( 二 )

二手房房地产市场交易南京


结果仍是十分惊人 ， 这位房东通过买房五年涨了37万 ， 这个涨幅已经很是超常规 。 因为这几年来唯一有较大涨幅的区域就是浮山后 ， 这个涨幅在整个青岛都是不常见的 。
然而 ， 就是买这么个75平的小房子、5年涨了37万 ， 算下来这位房东仍然是赔钱的 ， 5年赔了6万 。
这估计又要打破很多人的常识了 。
你想想 ， 人家买房五年涨了37万都是赔钱的 ， 要是你的房子价格是微涨、不涨甚至是跌了 ， 那你得赔多少钱？
需要说明的是 ， 这位房东买的这套学区房经历了2018年和2021年的两次上涨 ， 结果还是没有跑赢买房成本 。
这位房东唯一能赚到的就是 ， 用6万元买了一个学位 。
03 新房涨了8000/平 ， 买房者却赚不到钱
老张是因为我写得系列学区房文章而认识了我 ， 他是2019年最后一天买的浮山后大国璟的房子 。
那是大国璟的首次开盘 ， 单价2.6万元/平 ， 老张买的142平的 ， 总价383万 。
后来的事大家都知道了 ， 浮山后新房价格大涨 ， 邻居金地华章房价都到了3.4万 。
对于每一个买大国璟房子的业主 ， 大家都很羡慕 ， 毕竟每平涨了8000元 ， 142平就是涨了114万 。
老张看似赚了很多 ， 可细细算下来 ， 真得没有赚到钱 。
因为青岛新房是网签5年后才可以卖 ， 我们假设老张持有5年后以3.4万元单价卖出 ， 那么他能赚多少呢：
【南京|细算极恐！青岛房子涨了21万，算下来竟然还赔了38万！】
假设老张交房后就租出去了 ， 那他持有房子5年后只赚了8.4万的租金 ， 要是不往外出租房子的话就是不赚不赔 。
我们再假设老张房子持有10年后卖出 ， 那时候就可能要赔钱了：

假设买房10年后房价还是3.4万的话 ， 老张就赔了70万 。
那么 ， 房价涨到多少老张才会不赔钱呢？
我算了一下 ， 老张持有房子10年后 ， 也就是2029年底 ， 房价至少要涨到3.9万/平 ， 他才能不赔不赚 。
这个涨幅难不难？我感觉还是很难的 ， 但也可能会实现 。
说到此 ， 我们再来算一算如果你现在买一套新房子 ， 5年后卖出 ， 房价得涨多少才能回本 。
04 以后买房回本更加困难
我以前面提到的金地华章为例和大家算一算 。
我们按照126平、单价3.4万、总价428万、贷款利率4.25%计算 ， 那么持有5年后房价得涨到多少才能回本呢？
结果也是让人深感无奈：

5年后 ， 这套126平房子必须涨到总价516万、单价4.1万才能回本 。
10年后 ， 数据更加扎眼：

10年后 ， 总价必须涨到592万、单价4.7万才能保本 。
我们再算算城阳保利大国璟未来之城 。
按照120平、单价1.65万、贷款利率4.25%计算 ， 5年后的持有成本为：

因为这个盘毛坯交付 ， 算上租金收益的话就得算装修成本 ， 所以这两项都不计入 。
这样的话 ， 5年后必须涨到总价243万、单价2万元才能保本 。
10年的话：

10年后 ， 总价必须涨到286万、单价2.4万才能保本 。
05 我为什么劝：投资莫入楼市
在楼市进入微利的时代 ， 上述这个涨幅还是比较困难的 。
和开发商、银行相比 ， 个人怎么可能精得过他们 。
在房价暴涨时代 ， 买房者还可以拾开发商、银行的牙惠 ， 但在如今开发商都赔钱倒逼的时代 ， 买房者还能赚钱？
正是因为此 ， 我在以前文章中才说：刚需、刚改可以适时入市 ， 投资、炒房在青岛甚至是我国大部分二线城市都已经行不通了 。
更何况 ， 未来还有房地产税在等着你；更何况 ， 你买的期房最后还不一定能交得了房 。

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