有人问我 ， 你老是说在要“以劣换优 ， 以量换质” ， 那么什么样的房子是优质房子 ， 什么样的房子是劣质房子？
今天 ， 我和大家捋一捋哪些房子是“劣质房产” 。
01 老破房子
老破小、老破大、老破高都属于这种房子 。
房子归根到底也是一种商品 ， 也有保质期 ， 用得越久越不值钱 。
这三种房子中 ， 老破高最劣质 ， 其次是老破大 ， 然后是老破小 ， 最后是带学区的老破房子 。
房龄上 ， 建成年代15年以上就可以称之为老房子了 。
有人不服 ， 其实你可以去15年房龄的小区看看 ， 即使维护的再好 ， 也已现老态了 。
之所以把这种房子叫做劣质房产 ， 因为越往后买的人越少 ， 卖的人越多 。
02 郊区房子
自住除外 ， 其他郊区房产是不是劣质房产可以按下面的标准评判 。
郊区最大的问题是人少 ， 这种背景下 ， 房子多了就卖不上价 ， 也租不上价 。
以后郊区的房子很难再出现大的涨幅了 ， 如果再租不上价 ， 那就是越持有越赔钱 。
所以我们判断郊区房子是不是劣质资产 ， 可以看租金多少 ， 对于那种100多平却租不到1000元/月的房子 ， 妥妥的劣质资产无疑 。
其实还有一个标准的算法 ， 就是租售比 。
租售比=月租金/房价 ， 国际标准通常为1:200到1:300 ， 我国50个重点城市的租售比为1:592 。
对于郊区 ， 我们也不要求1:592 ， 最起码要达到1:800 。
总价100万的房子 ， 月租金起码达到1250元 ， 这要求已经很低很低了.
03 商业房子
并不是所有商业房子都是劣质资产 ， 但大部分都是 。
【红木家具|这20种“劣质房产”，不要碰！】我一直不看好商业房子 ， 因为不升值 。
但刨除不升值的因素 ， 能在租金上找回来也行 。
所以判断商业房子究竟是不是劣质资产 ， 就得和上述郊区房子那样计算租售比 。
商业房子包括：公寓、商业、写字楼等非住宅 。
04 临高架的房子
临高架 ， 听觉、视觉、嗅觉都受影响 。
临高架的同义词是临火车道、城市主干道、高速等 。
05 小产权的房子
小产权卖不上价 ， 也不怎么升值 ， 所以如果也租不上价 ， 就属于劣质资产 。
同义词是军产房、企业房等其他没有个人产权的房子 。
06 顶天立地的房子
顶楼和底楼 ， 历来属于没人愿意要的房子 ， 除非价格上打“骨折” 。
最近北方的大雨 ， 让很多相信现代新房建设质量好、顶楼不会再漏雨的人改变了观念 。
大家太相信开发商了 ， 也太忽略大雨的威力了 。
关于顶楼漏雨的事 ， 只是时间长短的事 。
07 事故房
出现过非正常伤亡事故的房子 ， 绝对是最劣势的房子 。
不要相信时间久了就没人记得了 ， 你的邻居比你记忆力好 。
08 阁楼、地下室
这类房子 ， 非正常房子 。 在以后正常房子都不好卖的时代 ， 阁楼、地下室更是劣质房产 。
正常楼层送的阁楼、地下室除外 。
09 临高压线的房子
同义词是临坟场、太平间、化工厂、火电厂或其他有污染的工厂 。
10 回迁房
同义词是经适房、限价房、人才公寓 。
这类房子建设品质比较差 ， 涨幅历来都跑不过大盘 ， 居住感受也不如商品房 。
11 不规则的房子
有些房子户型乱七八糟 ， 马桶、手枪等各种形状都有 。
12 太小的房子
以后房多人少 ， 追求大户型是必然 。
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