融创|融创天价拿下深圳宝安地块，风险是不是太大了
孙宏斌又发疯了！他能赌赢吗？融创以127.1亿天价拿下深圳宝安地块，总投资182.9亿建设全球最大的冰雪世界！孙宏斌不愧为中国商界豪赌第一人，2002至2006年激进的孙宏斌带领顺驰地产一路高歌猛进、疯狂拿地扩张，导致资金链断裂，最后不得不将偌大的顺驰地产贱价卖给路劲集团，孙宏斌也因此失去了对顺驰的控制权。这是孙宏斌第一次豪赌，以失败而告终。
沉寂多年后，孙宏斌又带领融创集团挤进了中国地产五强，重金买下十几个万达城的文旅项目，这是孙宏斌的又一次豪赌，能否赌赢现在不好说，但我不看好。深圳融创冰雪文旅城，是孙宏斌的再一次豪赌，这次孙宏斌能赌赢吗？融创深圳冰雪文旅城建筑面积131万㎡，其中办公72万㎡，住宅30万㎡，游乐设施10万㎡，商业10万㎡，酒店5万㎡，公共配套设施2万㎡。其中，商业、办公可分割销售，游乐、酒店可整体转让，住宅为可售型引进人才住房，售价不得超过同地段市场价的60%，最高售价不得高于4万/㎡。
一、131万㎡建筑面积，仅182.9亿总投资够吗？总投资182.9亿，减去地价127.1亿，用于建设的资金仅为55.8亿，以131万建筑面积算，每平米建设成本仅4260元，这能建得起来吗？在以上所有业态中，住宅建设成本是最低的，别说在中国物价最高的深圳，就是在二线城市4260元/㎡的住宅造价也不够。以冰雪世界为主游乐设施造价肯定远超1万元/平方米，酒店肯定也超过1万元/㎡，办公、商业即使不到1万元/㎡，也差不了多少。如果说182.9亿的总投资里面不包括127.1亿的地价，那么建设成本就太高了，每平方米造价高达1.4万元。但这种可能性极低，因为地产商一般都会把总投资往最大的说，所以总投资大概率是包括地价的。
二、项目现金流能够平衡吗？表面看，除了公共配套设施2万㎡外，项目所有物业均可售，但实际上，真正好卖的只有住宅，其它像办公写字楼、商业、酒店、游乐都很难卖得出去。深圳写字楼已严重过剩，供过于求排中国第一，2021年一季度深圳写字楼空置率高达25.5%。全国性商业地产严重供过于求，商业部分能够卖出去的比例也不会高。游乐部分更没人购买，因为这种重资产的游乐项目，投资回收周期起码在10年以上。酒店虽然也普遍过剩，投资回报率低、回收周期长，但因为整个项目大、配套好，除了住宅外，应该算最好卖的了。30万㎡住宅，最高售价4万/㎡，全部卖出去总回款120亿。这意味着其它业态项目要销售回笼62.9亿，项目的现金流才能够平衡。
三、项目会亏钱吗？这个项目大概率不会亏钱，因为整个项目的“货值”很高，只要低价贱卖，大部分可售物业都可以卖出去，从而收回投资。拿建筑面积最大的商业写字楼来说，共72万㎡，深圳目前甲级写字楼均价约为5万/㎡，单写字楼一项“货值”高达360亿。商业、酒店、游乐加起来的“货值”也不会低于60亿。除住宅外，其余项目的总“货值”高达420亿。哪怕半价卖，也是大赚特赚。虽然公开的资料没有显示，但是我猜想，写字楼和商业应该规定了可售比例，并不是100%可售，必须自持一部分。关注小编，带你了解更多的房产知识，让你买房少走弯路。
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