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贝壳|【解读】后左晖时代，贝壳在做难且不正确的事情( 二 )


公司同期新房交易服务收入为139亿元 ， 同比增长31.9% ， 主要是由于期内平台完成新房交易GTV 4983亿元 ， 较去年同期的3766亿元增长32.3% 。 贝壳该部分收入主要是从房地产开发商收取的新房销售佣金（从其他房地产经纪或直接通过链家完成的GTV按比例收取；对于前者 ， 平台会分成部分佣金予其他房地产经纪） 。
对比往季 ， 贝壳第二季二手房交易收入环比明显有所下滑 。 此外 ， 公司20%的总营收增速创下2020年第一季（当季录得负增长-13%）以来的最低单季增速 。 从去年第二季开始至今年第一季 ， 贝壳单季营收同比增速分别是76%、71%、58%以及191% 。 当中受疫情明显影响的有2020年第二季及今年第一季（同比基数低） 。

收入成本方面 ， 贝壳成本分为三部分：1）支付直属房地产经纪及销售人员的薪酬（包括固定薪酬及销售提成） ， 2）支付其他经纪及其他销售渠道的佣金分成 ， 以及3）链家门店的相关运营费用 。 第二部分成本是指贝壳从支付予协助其完成二手房交易或新房交易的其他房地产经纪或销售渠道的佣金分成 。
第二季内 ， 贝壳收入成本合共为188亿元 ， 同比增长38.6% 。 因而公司期内毛利录得53亿元 ， 对应毛利率22.1%；低于去年同期的 66亿元及32.5% 。
扣减经营费用后 ， 贝壳在第二季的经营利润为11.16亿元 ， 经营利润率为4.6%；低于去年同期的32.87亿元 ， 对应经营利润率16.3% ， 反映贝壳盈利能力出现较大程度下滑 。

从分部收入可见 ， 贝壳第二季盈利大幅下降主要原因是二手房交易收入增速大幅放缓 。 公司对外的解释是受去年高基数影响 。 但如果该假设成立的话 ， 第二季贝壳的新房交易收入增长应该会同步放缓 ， 事实上却并非如此 。
不难推测出 ， 贝壳的二手房交易收入放缓 ， 最主要的影响因素其实是季内各城市实施一系列为二手房市场交易降温的政策 。 而这部分影响预计将延续至第三季 ， 导致平台未来收入收缩 。
这才是市场所真正担心的 。
左晖一直认为做房地产中介是“难而正确”的事情 。 但时过境迁 ， 贝壳的互联网房地产中介业务 ， 不仅继续困难 ， 而且可能变得不那么正确了 。
做难且“不正确”的事情在今年5月20日左晖因病离世之后 ， 网络对其评价可谓褒贬不一 。 相当部分人肯定了左对规范二手房信息参差、失真作出的贡献 ， 但也有部分人认为链家和贝壳的出现变相推高了二手房及新房的交易价格 。
最主要的原因便是贝壳在促成交易的过程中收取了相当高的佣金 。 按贝壳招股书披露 ， 其2018年及2019年的二手房交易佣金率分别是2.49%及2.56% 。 2017年及2018年 ， 贝壳的新房交易佣金率是2.54%及2.66% 。
贝壳收取的佣金率算不算高呢？在贝壳自家招股书中还披露了两组行业数据：
由于房产经纪在新房销售中作用越来越重要 ， 2017年至2019年三年 ， 中国新房销售的平均佣金率分别为2.1%、2.2%及2.3% ， 呈逐年递增趋势 。
而二手房交易方面 ， 中国二手房交易佣金率在1.0%至3.0%之间 ， 随着经纪服务质量以及用户体验提升 ， 佣金率预期继续提升 。 对比美国 ， 根据CIC报告 ， 2019年其二手房交易佣金率约为5% 。
显然 ， 在行业中贝壳无论是二手房交易还是新房交易 ， 其收取的佣金率都不算低 。 其新房交易佣金率已高于行业平均水平 。
贝壳逐步提高佣金率的举措此前就已被指是建立在其行业垄断地位上的“暴力涨价” ， 费用率已远高于市场平均 。
据媒体报道 ， 在北京地区市场 ， 贝壳新房交易佣金率在2017年之前 ， 新房渠道费率在1%以下 ， 从2018年起提到2%-3% ， 2019年起开始达到5%-8% ， 部分去化较难的项目费用率达到10%以上 。

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