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香河|醒醒！别被这里的二手房套牢了！( 二 )


来自星河荣御花园三期1栋套房备案信息另外 ， 目前沙井本身内部历史遗留的问题 ， 也造就了沙井的房少人多 ， 这更容易造成稀缺房子的哄抢 。 而且 ， 沙井存在大量的小产权房 ， 这些小产权很难拆 ， 导致每年能新增的用地不多 ， 商品新房量少 ， 二手住宅供应不过200+套 。 本身供应就少 ， 加上深圳新房限价的红利 ， 肯定是出一套拍一套！
沙井引来这么多关注 ， 不仅仅是因为价格优势 ， 还有配套上的优势 。 下面来看看具体的配套情况 。 1.交通沙井片区可以成为深圳买房人角力追逐的网红板块 ， 不得不提的一个原因就是它规划的强大的立体交通体系 。 按照规划 ， 沙井未来至少涵盖1个宝安机场、一个高铁站（沙井西站）、1条城际轻轨（穗莞深城际）、1条外环高速和6条地铁环线！
来自沙井地区轨道网络规划图先来看已经通车的、串联深圳双中心的11号地铁线 ， 足可以称得上是国内目前城轨的“最高配” ， 也是目前深圳西部的生命线 。 贯穿深圳福田、南山、宝安 ， 连接重点区域；载客量大 ， 一辆11号线列车载客量相当于32辆公交车；时速快 ， 运行最高时速将达到每小时120公里 。
来源深圳本地宝经我们实测 ， 从11号线沙井站到南山站仅30分钟 ， 到福田站也就40分钟 ， 大大缩短了通勤时间 。 而且 ， 沙井还有在建的12号线（南宝线） ， 连接蛇口、南山中心区、宝安中心、航空城、大空港地区；20号线（福永线） ， 连接宝安机场 ， 与地铁11号线、穗莞深城际线换乘；以及3条远期规划线路 。 长远发展来看 ， 沙井无论是公共交通还是城际来往都十分便利 。
2.学校学区是房子的一大属性 ， 也是买房人的一大预期 。 整个宝安区优质学校不多 ， 深圳四大名校之一的深圳外国语学校落户 ， 加速了沙井的变局 。 3.商业沙井目前有西荟城、天虹等商场配套 ， 日常生活购物无忧 。 且新房基本上都自带商业 ， 尤其是在建中的万丰海岸城 ， 集住宅、商业、产业研发等多种业态为一体 ， 期待值拉满 。
在未来确定性的配套利好下 ， 大批来自福田、南山、宝安的外溢需求涌入沙井 ， 这是价格优势之外 ， 对沙井楼市更大的推动力 。
讲了这么多 ， 回到一个基本的问题：沙井能不能买？我的观点是：可以买！可能会有人提及 ， 沙井片区低端产业以及破旧工厂等依然较大面积存在、老旧配套硬伤较大 ， 生活环境差 。 但我们要思考一下 ， 同时满足地铁、学校、商业配套都不差 ， 还要便宜 ， 你还有选择吗？总价预算500万 ， 你是去宝安淘一个楼龄很久的楼梯房 ， 还是去南山买一个六七十平的小户型 ， 还是在沙井核心摇一个百平米新房？如果是我 ， 我一定选沙井！沙井的买房人一定听过“西部大开发”的概念 ， 深圳新国际会展中心、“大空港”规划建设等重大利好 ， 沙井未来可期！
我们来到了已经建成的新国际会展中心查看 ， 在塘尾地铁站或机场站有直达的公交线路 。 落地如此宏大的会展中心 ， 足可以看出深圳西部大开发的决心 。
且十三五期间 ， 沙井将落地20个旧改项目 ， 相信在5-10年后就可以看到片区面貌的大改变 。 有人口、有产业基础、有定位、有规划蓝图 ， 沙井前途一片光明 。 虽然短期来看 ， 板块供应短缺、界面偏老旧 ， 这是板块的缺陷 ， 也是潜在的行情 。 但等沙井发展起来了 ， 你再想以这个价格入手就显得不切实际了 。
看完以上分析 ， 肯定会有还未买入沙井的买房人跃跃欲试 。 但无奈新房市场太火又供应太少 ， 打新入围太难 ， 确定了沙井有未来价值 ， 这群人可能会面临一个选择：要不要在当下进场沙井的二手房？我的答案是：不要 ， 千万不要！近年来沙井新房大热 ， 也拉动了二手房东的惜售、涨价情绪 ， 频繁报出了7万/㎡、8万/㎡的高价 。 但沙井的二手房受众大部分是刚需 ， 在小产权和新房的价格对比下 ， 不会选择高位入场 。 从大趋势来看 ， 沙井未来房价发展一定向好 ， 沙井能不能上10万？我觉得能！但是 ， 可能要过几年 。 短期内 ， 没有产业和人气的支撑 ， 板块很难再上一层 。 5万+/㎡的新房有现实的倒挂优势存在 ， 无论自住还是投资都很合适 ， 如果有新盘入市 ， 一定要及时关注 。 但如果没有新盘的时候选择高价入场沙井二手房 ， 小心站岗！所以说 ， 还是那句话：沙井现在打新可以 ， 但二手房就别了最后 ， 在沙井买房 ， 给你几点实用的选房建议：1.注意项目距离地铁口的距离 。 从中介处了解到 ， 沙井的地铁盘和非地铁盘 ， 89㎡户型的租金一个月相差约500元 。 目前沙井真正意义上的地铁房并不多 ， 无论是选择新房或是二手 ， 楼盘最好距离地铁口不超过1km ， 缩短通勤时间 。 2.关注项目周边的生活配套 。 重点关注项目的外部配套 ， 除开地铁就是教育和商业配套 。 宝安区整体学位比较紧张 ， 一个排名相对靠前的学校不仅能缓解自家的学位压力 ， 同时也是未来出手成交的关键 。 同时 ， 目前沙井板块内集中的商业配套比较稀缺 ， 良好的商业配套可以满足自住 ， 也是出租、出手的加分项 。

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