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商业地产|云南和河北，这两地买房要悠着点

商业地产|云南和河北，这两地买房要悠着点

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文/子木金九银十营销热季将至 ， 焦虑情绪蔓延 ， 纷纷跑来问我：
年底能不能买房？可不可以抄底？
不难理解 ， 眼下就是年内最后一轮买房档口 ， 开发商会集中做最后一轮降价促销 。
但政策打击下 ， 楼市整体呈下行姿态 ， 大家估摸不准 ， 房价是否会继续下调 。
如果买了 ， 接下来房价更便宜 ， 这种心情比房价上涨都难受 ， 正所谓抄底抄到了腿脖子上 。
前几天我出了一期《可抄底的城市》 ， 反响不错 ， 今天子木反着来 ， 看哪些城市属于“深度调整期” ， 今年不可上车 。
我选了南北各一省份 ， “南云南 ， 北河北” 。
1以昆明、大理为主的云南 ， 今年房价跌的特别狠 。
国统局数据显示 ， 7月昆明、大理房价跌幅 ， 并列全国前三 ， 紧随岳阳、遵义其后 。
岳阳前几天因“2021年第一张限跌令” ， 成为楼市红角 ， 但也戳穿了三四线城市房价绷不住的事实 。 遵义 ， 除了红色旅游业 ， 自身产业薄弱 ， 遇冷也正常 。
但昆明大理不同 ， 属于西南大城 ， 顶着七彩云南的称号 ， 竟也上了榜单 。
记得5年前 ， 昆明房价在8K左右 ， 那时候还是很友好的 。 但随后棚改加二线城市轮动 ， 昆明房价开始疯涨 ， 涨势有多猛呢？
41个月 ， 准确地说 ， 直至2020年后才达到了巅峰 ， 横盘停涨 。
高峰期 ， 二手房均价每平米达到1.6万 ， 核心区房价在2万左右 ， 房价最高的盘 ， 达到4.5万 。 要知道中部省会第一城 ， 武汉 ， 二手房均价也只在1.7万左右 。
根据昆明房协的统计数据 ， 2019年 ， 在昆明置业的外地人占69% ， 其中来自外省的客户占34% 。
昆明主要产业是大旅游 ， 外地购买力是主力 ， 大都是想着晚年去养老的 。
但这一切 ， 在2020年 ， 停下了 。
2020年 ， 疫情出现后 ， 全国旅游行业冻结 ， 尤其是云南 ， 极其惨烈 。 去年5月左右 ， 我去大理景区 ， 原来500元一夜的民宿 ， 价格变成了100元 。
古镇小店 ， 基本全数倒闭 ， 昔日热闹的景象 ， 瞬间萧条 ， 外地人不来了 。
2021年五一期间 ， 昆明96个项目客户平均来访量为245组 ， 其中本地客群占82% ， 外省客户占4% ， 州市客户占14% 。
从34%到4% ， 需求出现空缺 ， 空缺又撕开了一道大口子 。
今年小阳春后 ， 昆明房价开始出现阴跌趋势 ， 近几个月跌幅扩大 ， 从呈贡到巫家坝 ， 原来上万元的公寓 ， 现在只有6-7K ， 2万多的洋房 ， 只需要1万多 ， 2万多的巫家坝核心区 ， 现在出现了1.5万的房源 。
更狠的是新房 ， 出现大跳水现象 。
比如前几天 ， 阳光城滇池半山突然降价 ， 从原本每平米1.6万元降到1万元；江东铂悦湾开盘均价1.1万元 ， 现已降至9600元 。
最惨的是滇池板块 ， 滇池半山项目从每平米1.5万降至1万左右 ， 别墅、改善房 ， 动不动就是几十万的大降价 。
新盘下跌出现连环效应 ， 8月11日 ， 昆明市房协会喊了30多家开发商开闭门会议 ， 严令提出：
扰乱市场现象 ， 尤其恶意降价行为 ， 情节严重者将停止网签 。
事实上 ， 2021年第一张限价令是昆明发布的 ， 只不过岳阳背了锅 。
2昆明的房价接下来会非常难 ， 简单来说：
1、当地人买不起
2、外地人不进来
昆明虽然是云南纵一省之力发展的城市 ， 但横向比较全国其他省会 ， 6700亿GDP的房价 ， 800多万人口 ， 基本只能跟东北一个梯队 。

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