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商业地产|云南和河北，这两地买房要悠着点( 三 )


而石家庄 ， 两位老大哥压头 ， 还要被雄安分流 ， 人才留不住 ， 人口流入是昆明的一半 ， 经济还差人家800亿 。
4接下来是保定、唐山、廊坊、秦皇岛这些城市 ， 行情周期大同小异 。
基本都是在2016年-2017年开始跟着北京房价疯涨 ， 而后不同程度地阴跌 。
然而上半年北京反弹 ， 楼市火热 ， 但河北 ， 基本没有一个城市能跟得上 。
从2016至今：
保定从最高1.3万 ， 跌至9800元；
唐山从最高1.3万 ， 跌到9700元；
廊坊从1.5万 ， 跌至1.2万；
秦皇岛从1.2万 ， 跌到1万 。
其中廊坊有环京概念 ， 所以在上轮大周期 ， 承接了很多北京投资客需求 ， 房价最高 ， 但现在北京热度下来了 ， 环京复苏的首先是北三县 ， 而廊坊因为距离较远 ， 购买力弱一些 。
唐山这个城市 ， 很有意思 ， 从2014年开始 ， 经济人口一路下跌 ， 但房价却一路上涨 ， 2017年河北各大城市房价掉头向下 ， 唐山依然逆势上涨 。
唐山房价上涨跨越了2个楼市周期 ， 创造了纪录 。
可惜没有媒体出来报道 。
去年我对河北区域进行预测 ， 很多人说我预测错误 ， 称唐山是无敌上涨的标的 ， 不被撼动 ， 我跟他们说：
时间问题 。
不出意外 ， 今年唐山领跌全国 ， 各大楼盘纷纷降价 。
拿7月来说 ， 有楼盘下调房价近4000元左右 ， 唐山最核心的区域凤凰新城 ， 很多楼盘下跌至1.5万元左右 ， 标杆性豪宅唐山101也降至1.5万 。
当地慌了 ， 前几天 ， 唐山市政府召开房地产企业座谈会 ， 共约谈10家房地产企业负责人 ， 讨论如何救市 ， 包括打压恶意降价 。
而且唐山最可怕的是库存问题 ， 带上今年的预期值 ， 去化周期基本可以达到47.7个月 ， 是绝对卖不完的 。 不出意外 ， 接下来二手房会砸个大坑出来 。
5今天的楼市 ， 已经不能用过去的逻辑推演了 ， 这是我这段时间最大的感悟 。 而新的逻辑 ， 就是“以政策导向为主 ， 强支撑面为辅”的新格局 。
政策导向 ， 以稳为主 ， 任何城市不能出现大的波动 。
强支撑面就是产业、人口 ， 我重复过很多次 。
对于产业 ， 科技、工业、互联网、金融等是第一梯队 ， 贸易、消费、旅游是第二梯队 ， 能源、重工业是第三梯队 ， 这切切实实影响着居民人均收入 。
我们再来看云南和河北这两个地方 。
云南主旅游 ， 经济纯靠外地人拉动 ， 自身没有造富能力 ， 投资风险非常大 。 旅游城市必须有一定的产业作为支撑面 ， 比如今年三亚、珠海等城市 ， 今年涨势就不错 。
河北主重工业 ， 财富基本都是国企创造的 ， 导致人均收入差距巨大 ， 购买力薄弱 ， 而现在碳中和 ， 河北厂子在慢慢转移或者关闭 ， 又会进一步导致经济下滑 。
如果京津冀不做出实质性改变 ， 河北就是下一个东北 。
原来的楼市是赌场 ， 现在的楼市就是“明场” ， 大家手里的牌都很清楚了 ， 再玩不明白 ， 那就真不能怪任何人了 。

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