依我拙见 ， 一个城市的房价取决于它的经济发展 ， 另一个重要指标是它是否有足够的人口来支撑 。土地出让金高 ， 房价就降不下来 。商品房具有抗通胀功能 。房地产抗通胀的根本原因是资源有限 。虽然中国幅员辽阔 ， 资源丰富 ， 但其埋藏的财产是丘陵和山地 ， 很少有平原 。
有人说房价要涨 ， 有人说房价要降 ， 今后房价的走势究竟怎样？
商品房作为商品的一种 ， 具有明显的商品属性 ， 因此会受到供求关系的影响出现价格波动 。所以才会出现不同人对商品房有不一样的观点 ， 由于中国的出生人口不断下降和通货膨胀 ， 商品房的未来价格的确会出现分化 。1、商品房的短期影响因素从短期看 ， 城市人口的规模与人口流动 ， 是短期房价的风向标 ， 比方说2018年深圳常住人口比2017年增长49万 ， 属于是净增加型 ， 因此深圳地区的房价明显坚挺；北京2018年常住人口减少16.5万 ， 其中青壮年减少23.3万 ， 所以北京地区的房价进入横盘整理期 ， 部分地区二手房价格出现下滑；最后谈谈二手房5万元一套的鹤岗 ， 为什么房价会这么便宜？因为2018年城市总人口为99.5万人 ， 比2017年减少1.4万人 ， 而且数据显示人口有逐年外流的趋势 。
2、商品房的长期影响因素从长期看 ， 中国将步入老龄化社会 ， 市场需求也会进一步减弱 ， 根据国家统计局发布数据 ， 截至2018年年末 ， 中国大陆人口总数约为13.95亿人 ， 人口出生率由2017年的12.43‰降至10.94‰ ， 人口自然增长率为3.81‰ 。随着未来年轻人口的缩减 ， 商品房由供不应求到人手两套 ， 在20年后 ， 由于人口的减少 ， 人均住房可能会到达4套左右 ， 这个时候一些没有住房的朋友可能可以以将来的物价水平（房价与人均薪酬之比）较低的价格购置到二手房 ，
情况就像二手房5万元一套的鹤岗一样 。从这个角度去看 ， 将来地房价在将来的消费水平下可能是下降的 ， 3、商品房作为商品 ， 是有成本的商品房的成本主要由土地出让金（商品房中的地价）、造房的建安费和各种配套费、税费和经营管理费用所组成 。由纯地产上市公司万科看 ， 2018年年报显示 ， 营业收入2976.79亿 ， 扣非净利润334.90亿 ， 销售净利率只是16.55% ， 与一般制造业的5-10%相对较高 ， 但对比餐饮业等纯利过30%的行业来说 ， 这个利润并不算高 ，
如果房价下降水平高于销售净利率 ， 地产企业将无利可图 ， 他们就没有生产的冲动 。真正决定房价的主要因素并不在地产公司 ， 而是在土地出让金！如果土地出让金高企 ， 房价就谈不上下降 ， 4、商品房还有抗通胀功能房产抗通胀的根本原因就是资源有限 ， 中国虽然地大物博 ， 但地地埋特性是丘陵山地多平原少 。由于经济的高速发展导致通货膨胀现象 ， 土地出让金同样会水涨船高 ， 即使房子的使用年限在不断的减少 ， 在市场上并不像其它商品那样出现明显的折旧 ，
有地方房价都下跌了 ， 你觉得西安房价会跌破一万吗？为什么？
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